Qu'est-ce que le Timeshare ?

(Cette rubrique a été totalement réécrite en août 2005)

Définition.

VENDRE DU TIMESHARE EN 2006 ET 2007.

Il y a deux manières de vendre du timeshare par les temps qui courent :

1)Une manière classique et directe : une semaine fixe ou non fixe dans une résidence précise ou une résidence non indiquée à l'avance, le meilleur exemple étant " le système à points ", avec abonnement à RCI ou Interv Intern, pour 3 ans au moins, avec paiement des charges de la résidence. Ces semaines valent entre 40000 et 100000Frcs, c'est-à-dire : de 6000 à 15000 euros
Et pour une période qui peut aller jusqu'à 99 ans.

2)Une manière frauduleuse, et sous la forme de soi-disant " packs vacances ". Pour 3 ans, des sociétés gérées par des complices de C.Pambouc de Resa Direct vendent de soi-disant réductions de voyages pour des croisières ou des séjours en Hôtels de luxe (on les trouve sur internet sans passer par Resa Direct), ou des séjours en résidences : et là on se voit offrir les semaines des résidences RCI, par le biais des sites " Avantages travel club ", Planete-evasion, Planet-voyages etc) quand on a payé la totalité du contrat, soit 6000 à 20000 euros pour 3 ans renouvelable.
Sans adhésion à RCI, on accède ainsi aux résidences RCI en payant des charges assez élevées : de 200 à 500 euros la semaine. C'est exactement comme si on avait acheté une semaine volante de timeshare. La centrale de réservation Resa Direct vous offre de cette façon, pour une somme faramineuse, les places non pourvues dans les résidences RCI, ce qui fait l'affaire de RCI, en perte de vitesse dans le timeshare.
Pour appâter le client, on lui dit que les réductions pèsent sur les billets d'avion aussi, ce qui est parfois écrit, mais ce que C.Pambouc récuse.

Naturellement dans le contrat il est bien dit que ce qui est vendu n'est pas du timeshare. Mensonge oblige.

Il est bien évident que ce n'est pas la société RESA DIRECT qui a eu, toute seule, cette idée. Cela n'a pu se faire qu'en collaboration directe et avec l'accord de RCI, dont le système à points n'a pas rendu les " services " escomptés. La question que se posait RCI, au-delà des semaines qui pouvaient être louées au dernier moment et sur place, était " comment remplir les résidences en obligeant les touristes, d'une façon détournée, à payer l'équivalent d'une semaine de timeshare ".
Il est absolument sûr qu'il y a une collaboration effective efficace entre Mme Pambouc de RESA DIRECT et les dirigeants de RCI. L'importance de l'argent récolté par les vendeurs escrocs de Resa, est répartie entre ces derniers, Resa, RCI et les résidences. Il va de soi que Mme Pambouc connaît parfaitement bien ce petit monde protégé, on l'a vu, par la Communauté européenne. C'est une manière de continuer à faire vivre les résidences RCI, c'est sans doutes ce que le dirigeant de l'OTE appelle " réformer le timeshare ". Le mot " réforme ", par les temps qui courent, ayant n'importe quel sens.
Le 1-7-07 ADCSTP

LE TIMESHARE: UNE ACTIVITE HONNETE ?

La question de savoir si la formule du timeshare était honnête ou non à l'origine peut encore se discuter. Prenons un exemple:
Soit un ensemble de 50 appartements au bord de la mer: mélange de F2, F3, F4. Si les appartements sont vendus 600 000F l'un en moyenne en 1990. L'ensemble sera vendu 30 millions de francs.(si vous pensez que c'est trop cher ou pas assez, faites d'autres comptes)

Si le propriétaire décide de vendre des jouissances de semaine à 60 000F l'une en moyenne (cela peut monter jusqu'à 110 000F), et de vendre 51 semaines par appartement (ce qui se fait encore), il gagnera 2550 semaines X 60 000 = 153 millions de francs.
S'il décide de ne vendre (parce qu'il serait honnête !) que la moitié des semaines soit 1250 environ, c'est à dire les bonnes semaines, il gagnera : 1250x 60000= 75 millions. Il effectue déjà une très bonne opération.

Or l'arnaque fondamentale du TS dès l'origine, en France comme à l'étranger, c'est d'avoir vendu toutes les semaines, à l'aide de vendeurs expérimentés et menteurs.

Donc l'argumentation sur le caractère spoliateur de la seule revente, est un argument fallacieux. C'est un argument de la seule profession du Timeshare (TS).

Autre problème: avoir fait croire qu'il s'agissait, dans cet achat, de "copropriété" ou "multipropriété" (argument de vente jusque dans les années 95, et toujours écrit dans le site de Multivacances), et qu'il y avait besoin d'un notaire, ce qui est faux, caractérise la nature du timeshare. Ceci même s'il y a eu des gens très contents de leur bonnes semaines et de très belles résidences. MIRAFLORES est le comble de la belle résidence et de l'arnaque !
C'est la raison pour laquelle nous avons dit dès 2002 que le TS était une arnaque du début jusqu'à la fin.

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Nous analysons que le Timeshare participe aujourd'hui, dans son ensemble, à la délinquance financière, et nous nous proposons d'expliquer pourquoi.

Le timeshare est officiellement le droit d'usage d'une semaine d'un appartement dans une résidence de vacances, pendant une durée de 3 ans et plus. Trois ans c'est-à-dire 36 mois, et non 35 (cf la législation européenne de 1994, à voir sur notre site www.tempspartage.org). Ceci veut dire qu'un appartement donne droit à 51 semaines de temps partagé (52-une). Une résidence de 100 appartements donne donc droit à 5100 semaines. Le droit d'usage de ces semaines est vendu entre 40 000F et 100 000F (soit 6100 et 15000 euros). Faites le compte, la vente de toutes les semaines d'un appartement rapporte plus que la vente de l'appartement lui-même. Les prix sont libres donc il n'y a pas escroquerie à ce niveau, mais un abus extraordinaire, non réprimé par la législation, qui signifie dans la tête des touristes qu'ils sont propriétaires des murs pour ce prix là. Cela tourne à l'escroquerie lorsque le commercialisateur fait croire à l'acheteur qu'il est copropriétaire. D'où le terme " Multipropriété " qui est à bannir, et qui l'est dans la législation européenne et espagnole. En réalité le vrai propriétaire de la résidence est un promoteur qui se cache généralement par ex dans un trusty, ou une SCI ou une SA. Les gérants de ces résidences sont quasiment impossibles à contrôler. Ils font ce qu'ils veulent, ayant des clients éparpillés dans toute l'Europe..

A ce sujet, il y a trois formes d'achat de Timeshare.

A) vous achetez un simple droit d'usage pour un nombre d'années déterminé, c'est le cas dans les pays extérieurs à la France. Il n'y a pas besoin d'un notaire, sauf si vous y tenez mais cela n'ajoute pour vous que des frais supplémentaires, des confusions, et ne constitue en rien une garantie. Les notaires français refusent d'entrer dans ce jeu là vis-à-vis de l'Espagne. Vous ne pouvez vous échapper du système qu'en abandonnant votre semaine. C'est le cas le plus favorable

B) Vous achetez en France des parts sociales d'une SCI, devant notaire, donnant droit à la jouissance d'une semaine, mais vous n'êtes pas propriétaire des murs. Vous ne pourrez pas vous échapper du système car il est impossible de revendre (cf par ex les résidences MAEVA/PIERRE ET VACANCES, REGIVAL, MOULIN DE CONNELLES, MALIBU etc…...), mais vous payerez des charges à vie car la législation française est favorable aux gestionnaires 3)Vous achetez des actions dans une SA donnant droit à la jouissance d'une semaine. Non seulement vous ne pourrez pas sortir du système par impossibilité de revendre mais en plus vous hériterez des pertes, d'où l'intérêt pour les gestionnaires d'organiser éventuellement des pertes car l'affaire devient alors juteuse pour ceux-là, sans compter les charges à vie (on trouve des SA dans MARINA Baies des Anges, ROCCA MARE…)
Ce droit d'usage est complété par l'adhésion à une bourse d'échange RCI, la plus importante, et Interval International. Cette possibilité des échanges dans des résidences du monde entier a fait le succès du Timeshare pendant près de 20 ans. Les résidences sont souvent très belles, placées essentiellement au sud de l'Europe au bord de la Méditerranée, mais également aux USA, au Canada, en Afrique du sud....en montagne en Europe ou dans les pays nordiques.
La durée moyenne d'utilisation d'une semaine est de 10 ans, après quoi les touristes ont envie de s'en séparer ou ont des motifs personnels de ne plus vouloir ce type de vacances. Ils cherchent alors à revendre.

C)Cas le plus retors: on vous fait acheter un droit d'adhésion à un club, sous couvert de réductions de toutes sortes, et on vous dit que ça n'est pas du timeshare

Lieux et protagonistes.

Le Timeshare a été conçu à l'origine en France dans les années 60, puis comme système international, probablement au tout début des années 1970, par des professionnels de l'immobilier qui se sont organisés dans RCI (société américaine), l'OTE (organisation du timeshare européen : professionnels du tourisme), et des professionnels. américains.
L'Espagne a été le lieu principal choisi en Europe pour faire du Timeshare. La Grande Bretagne y a construit et possède 80% du parc immobilier touristique y compris dans les Canaries ; l'Allemagne possède la majeure partie du parc immobilier dans les Baléares. Quelques résidences ont été crées en Crète, Grèce, à Madère (mais très peu en Italie.. La GB n'y est pas implantée).. Aujourd'hui des résidences sont crées au Maroc, en Tunisie...en Turquie. Et bien sûr dans le continent américain et en Afrique du Sud.
Les touristes sont face à cinq protagonistes principaux pour que le système fonctionne: les bourses d'échange, les promoteurs, les sociétés de vente et de "revente", les gérants des résidences, et les banques (on oublie souvent ces dernières). Pour compliquer les choses les anglais ont inventé l'existence du Trusty qui agit pour le compte du promoteur, et permet à ce dernier de " s'effacer ". Le trusty double le promoteur en permettant à celui-ci de ne pas intervenir. Il garantit soi-disant le droit de propriété au touriste.

RCI, la bourse d'échange est le pivot de l'organisation du système. Elle est en contact constant d'une part avec les promoteurs, avec les gérants, avec les sociétés de vente et de revente (quand celles-ci font de la vente simple ou de la vente en échange d'une soi-disant revente), les trusty. Elle les connaît tous parfaitement. Quelqu'un qui voudrait posséder la liste de toutes les personnes (avec leur vraie identité) agissant dans le système ne l'obtiendrait que par RCI. Si RCI ne nous la donne pas, c'est qu'elle n'y a pas intérêt. Si la police ne l'a pas obtenue, c'est parce que la justice n'a jamais fait demander cette liste. Si les médias n'en parlent jamais, c'est qu'elles savent qu'on ne doit pas poser ce genre de questions.
Les sociétés en question vendent donc pour le compte de RCI (l'abonnement à l'échange pour 3 ou 5 ans) et d'un promoteur (le prix de la semaine). L'argent des ventes est partagé entre les sociétés de vente et le promoteur. On a rarement entendu dire que les vendeurs se sont mis l'intégralité des sommes récoltées dans la poche, sans payer au promoteur les semaines dues et sans payer RCI. C'est de toute évidence le promoteur qui suscite des sociétés de vente adéquates, avec qui un contrat, secret (car on ne connaît pas la nature du partage), est passé, écrit ou tacite.
Pour que le système fonctionne (et il a bien fonctionné), les promoteurs ont dû fournir sur le marché des résidences ad hoc qui ont ébloui les touristes. Mais ils ont construit au-delà du nécessaire. Des milliers de semaines restent à vendre aujourd'hui et des résidences se construisent encore.
Les gestionnaires sont des gens mis en place par les promoteurs. Tenter de rencontrer le promoteur est quasiment impossible. Contrôler les comptes du gestionnaire ? Pratiquement tout aussi impossible. On peut éventuellement se faire donner toutes les pièces concernant la gestion, mais il sera quasiment impossible à l'étranger d'en vérifier l'authenticité. Ensuite, il sera tout aussi impossible d'intervenir car il faudrait avoir l'adresse des possesseurs de semaines (on ne l'obtient pas), leur écrire dans plusieurs langues, dépenser beaucoup d'argent pour peu de résultats. Peu de gens ont envie de contrôler la gestion d'une résidence qu'ils utilisent une fois l'an pour une semaine. En réalité les gestionnaires sont tout puissants. Bien souvent on leur reproche (comme à RCI) de vendre ou donner des listes d'adresses des possesseurs de semaines à des sociétés dites de revente, lorsque les touristes ne veulent plus payer leurs charges. On n'a aucune preuve de cela.
Les banques : Celles-ci sont partie prenante du système car elles connaissent les comptes de leurs clients et savent l'argent qui y transite, le plus souvent peu de temps. Elles connaissent la destination de l'argent des comptes. Interrogées sur leurs clients, elles certifient toujours qu'ils sont de toute confiance. Elles n'avertissent pas la police et la justice des opérations douteuses de leurs clients sur les touristes étrangers. Un exemple : lorsque la BBVA voit arriver plusieurs virements ou chèques de France au nom de " la Mutuelle du Mans ", pour le profit d'une société dont elle sait qu'elle change de nom comme de chemise, elle se tait (entre nous soi dit les personnes piégées ne se demandent pas pourquoi la Mutuelle du Mans a un compte à la BBVA..)

Les lois et les détournements.

Des abus et escroqueries extraordinaires se sont produits assez vite, dès la décennie 70, car le système en lui-même produit inévitablement de l'opacité du fait de l'existence des intermédiaires, les sociétés de vente dont personne ne contrôle les opérations, les noms des vendeurs, et qui disparaissent toutes les 3 semaines. La communauté européenne alertée a donc voté une directive seulement en 1994, accordant 10 jours de délai de rétractation à toute personne ayant signé un contrat d'achat d'une semaine. Les USA ont fait de même en Floride. Les Etats ont dû adapter cette directive, mais il leur a fallu encore 3 ou 4 ans pour le faire (l'immense inertie des institutions !) : Des lois nationales ont été adoptées en 97 et 98. (voir notre site pour le détail)
Le droit ne dit rien sur la valeur monétaire de la semaine, sur la récupération éventuelle du capital par une revente, sur les charges et leur contrôle. La loi en Espagne stipule que la société de vente ou de revente de timeshare ne doit pas demander de chèque ou de facturette avant les 10 jours, la loi française dit que le vendeur ne peut toucher de l'argent avant 10 jours. Des sanctions sont prévues.. mais il faudrait que la justice suive. Le promoteur fait ce qu'il veut en réalité car qui peut l'attraper ?.
La loi a été vite détournée : des contrats de moins de 3 ans (les packs vacances) ont été proposés, mais jamais directement par la société créatrice du " concept " et de ces détournements : On ne connaît ainsi jamais les vrais contrats entre la société de vente et la société créatrice du " concept " de Packs Vacances, ni la banque de cette dernière. Pour des contrats de moins de trois ans (35 mois), pas de délai de rétractation. La Communauté, dûment avertie et au fait de la réalité des choses, a bien dit en 2002 qu'elle préparait une nouvelle loi….qui n'est toujours pas sortie, lobby immobilier oblige.
Les nouveaux détournements consistent à vendre des adhésions à des clubs qui proposent de soi-disant réductions à toutes sortes de choses et des semaines flottantes. En réalité c'est du Timeshare qui est vendu sous une forme déguisée. Les contrats ne contiennent pas les clauses de la loi.
RCI s'y est mis en suggérant un système à points fort cher et qui n'est plus tout à fait du timeshare, mais elle fait vendre " le concept " par des sociétés du même type de celles qui précèdent.
Les sociétés de vente et de " revente " répertoriées par nous sont plus de 600, sans compter que de faux avocats et notaires arnaqueurs se sont mis de la partie….

Les accords interbancaires. (voir notre site à ce sujet à " banques ")

Des accords ont été prévus par EUROPAY, VISA entre banques, concernant les cartes bleues visa ; ils reprennent l'argument des 10 jours de délai de rétractation pour le Timeshare et les packs vacances (les deux), quand un contrat a été signé. Le même accord ne semble pas marcher quand il s'agit de chèques ou virements. Ces accords ont donné lieu à une réglementation écrite dont nous possédons les références, confirmées par les organismes " cartes bleues ", mais il est impossible de se procurer ce document confidentiel interbancaire, et souvent les banques tentent de ne pas les appliquer car il leur faut réclamer le retour de l'argent débité à la banque adverse…. Mais certaines agissent avec célérité pour récupérer l'argent.

Les Arnaques

Depuis 1990 le système est en perte de vitesse en raison de ces arnaques. Il est devenu pour une majorité de gens un système où il vaudrait mieux n'être jamais entré.
Les gens qui représentent les protagonistes ne s'arnaquent en principe pas entre eux, sauf exception. Les arnaques, les tromperies, selon les cas, sont réservées aux clients-touristes.
Il y a donc un code de bonne conduite entre les protagonistes mais il semble qu'il y ait parfois des règlements de compte entre eux.
Les principales tromperies et arnaques :
Elles portent sur le prix des semaines, sur le caractère de soi-disant " copropriétaires " des touristes, l'appel à un notaire véreux en Espagne, sur des semaines parfois inexistantes (un seul exemple : le gros procès du Lagon vert), sur les soi-disant réductions sur les hôtels, les voyages..etc, sur le refus d'indiquer qu'il y a un droit de rétractation de 10 jours, sur l'encaissement de l'argent au moment de la signature du contrat, sur l'affirmation que la revente des semaines peut avoir lieu très facilement, sur la proposition supplémentaire de placer de l'argent à un taux extraordinaire dans la même société, sur la proposition de " revendre " des semaines déjà acquises, ou des packs, en demandant de l'argent à l'avance ou contre la " reprise " d'autre chose (la revente n'ayant jamais lieu), sur l'obligation pour les gens de se déplacer pour mieux les arnaquer, sur l'affirmation mensongère qu'il y a un danger à ne plus payer les charges à l'étranger…etc
Le harcèlement est la méthode pour aboutir à tromper le touriste, ce que les professionnels ont appelé la "vente à l'émotion" (ou la revente) mise au point par les USA en 1970 (la lettre du Timeshare N°1 hors série, 1995. Images Business.). Nous conseillons d'aller sur notre site à la rubrique " Semaines gratuite et harcèlement ".

Il existe en réalité un véritable marché de l'arnaque et une organisation réfléchie et discutée de l'escroquerie à grande échelle concernant l'ensemble du système et pas seulement de la " revente ", non seulement par des sociétés connues ayant pignon sur rue et de fortes relations, mais par des notaires et avocats espagnols véreux ou faux. Nous ignorons évidemment comment se partage le fruit des escroqueries entre les protagonistes énumérés. S'il en était autrement, les contre exemples fleuriraient dans la presse !
Ajoutons que l'impossibilité de la " revente " est organisée sciemment dans le monde entier, complétée aujourd'hui de toutes façons par une absence de clients qui rachèteraient !! S'il existait un marché, la revente se ferait à 1000 ou 1500 euros la semaine; ces semaines achetées très chères ne valent en réalité rien. Il ne s'agit pas d'un marché momentanément morose, ou de carences du système ou d'un dysfonctionnement passager, comme se plaisent à l'écrire certains journalistes ou comme le disent certains juges, influencés par OTE ou RCI. Jamais n'ont été publiées par ces organismes ( y compris par MAEVA, MALIBU et autres), les soi-disant reventes avec leurs prix. Qu'ils rendent public ce qu'ils racontent !

Ce qu'ont fait les médias et les pouvoirs publics :

Nous aurions tort de médire sur les médias. Il y a eu un certain nombre d'articles non seulement dans " Que choisir ", dans " 60 millions de consommateurs ", dans toute une série de revues immobilières et variées. Des articles pas toujours exacts mais qui mettaient en garde les gens. La télévision a fait des émissions avec les victimes qui ont eu un impact certain en particulier vis-à-vis du Maroc. Les seuls reproches que nous pouvons faire est d'une part qu'il n'y a jamais eu de questions pertinentes faites en direction de RCI et OTE, car il y a là une mine de renseignements cachés. D'autre part, les pouvoirs publics ne prennent pas leur responsabilité. Nous avons demandé maintes fois qu'il y ait des encarts publicitaires rapides à la télévision et à la radio sur les principaux dangers, avec les téléphones de nos 3 associations. Jamais nous n'avons eu de réponse à cette demande.
Ce que nous voulons :
Il n'est plus question aujourd'hui, à notre avis, de réformer le timeshare. Il est devenu inutile car trop cher, nuisible car il pourrit le tourisme, dangereux pour la société car il permet le blanchiment d'argent (arrestations en surface de mars 2005 en Espagne), dangereux pour les gens qui sont littéralement rackettés par ce système.
Pour ce qui concerne la France, nous voulons que les sociétaires puissent sortir librement du système et qu'ils cessent de payer des charges sous la forme de " rentes à vie " à des gestionnaires tout puissants.

Août 2005. La présidente de l'ADCSTP (proposé au Monde)

(plus précisément nous pensons depuis 2002 que le Timeshare n'est pas amendable, qu'il doit être interdit parce qu'il salit le tourisme et est un instrument de racket des touristes au service de gens malhonnêtes dont certains font partie de la pègre)

Voir la réponse de l'Europe dans la Nouvelle Directive de 2009 dans la rubrique" Directive européenne" du site, et notre lettre à ce sujet.

Jurisprudence " publicité mensongère "

Cass. Crim., 25 juin 1997, BID n° 3/1998, p. 44 :

Le directeur commercial d'une société qui a pour vocation sociale de vendre des semaines de vacances à temps partagé (timeshare) est poursuivi pour publicité mensongère, pour non-respect des règles sur le démarchage à domicile et pour non-respect des règles en matière de crédit à la consommation. Sur la publicité trompeuse, constitue l'infraction de publicité de nature à induire en erreur réprimée par l' art. L. 121-1 du code de la consommation, le fait pour un professionnel de faire expressément référence à la qualité de propriétaire des acheteurs alors qu'en réalité la transaction proposée aux particuliers porte sur l'adhésion à un club et sur le droit de jouissance à temps partagé.

Crise du timeshare

Le timeshare US est dans la même situation que le timeshare européen, malgré ses tentatives d'aller se propager en Thaïlande, dans le Maghreb ou Sénégal et ailleurs encore, sous des formes dérivées. Peu de résidences ont vendu toutes leurs semaines (52 par appartement), étant donné le nombre incroyable de résidences construites. Pendant un temps le prix élevé des semaines de timeshare et les locations, pour les semaines non vendues, ont permis aux résidences de faire face et d'engranger de beaux profits. Mais les premiers acheteurs ont commencé à ne plus payer leurs charges car ils ne pouvaient pas revendre ou se faisaient escroquer à la "revente". Aujourd'hui la situation est "difficile" pour les résidences (qui s'en sont pourtant mis plein les poches car leur comptabilité était invérifiable). De ce fait les promoteurs songent à revendre en copropriété les résidences: pour cela il faut d'une part faire faire des rénovations et d'autre part chasser les résidents en timeshare.. On sait qu'une partie de ces derniers vont commencer à payer les rénovations à contre coeur puis s'en iront (en cessant de payer les charges). C'est le devenir des résidences de timeshare qui se joue là. La poule aux oeufs d'or a été presque mangée. Certaines résidences de luxe resteront, les autres seront vendues.

RCI prévoit cette mutation depuis longtemps, d'abord par le système à points puis par la désafiliation des résidences..

On connait l'histoire du PALMS à Tenerife, de PARQUE DENIA en Espagne, désaffiliées par RCI, avec le soutien de l'OTE..ou TENERIFE ROYAL GARDEN dont le propriétaire, escroc notoire, est en prison à Londres

De nombreuses résidences sont en train de prévoir des "travaux exceptionnels", des "redevances spéciales", en vie probablement de se préparer à revendre les bâtiments dans une période prochaine...

nov 2009