Le 5-3-16
La commission européenne
La question du TIMESHARE
200 rue de la LOI
B 1049 Bruxelles
A propos de la création du
Centre européen des consommateurs
Pour le temps partagé

Monsieur le Commissaire Européen

En janvier 2010 nous avons manifesté par écrit nos très profondes réserves vis-à-vis de la nouvelle directive 2008/122/CE du Parlement européen et du Conseil du 14 janvier 2009 sur le temps partagé. (Cette lettre figure dans notre site à " directive ")
Nous écrivions entre autres sur " L'objet de la directive " :
Dans la Directive il était écrit :
" Il convient d'encourager l'accélération de la croissance et de la productivité des industries à temps partagé et des produits de vacances à long terme en adoptant un certain nombre de règles communes " (Point 2 des considérants introductifs)
Tout est dit ici. "…l'accélération de la croissance et de la productivité des industries… " signifie très exactement :
a) l'encouragement au lobbys de l'immobilier à construire encore, alors que des milliers de résidences sont désertées !
b) l'encouragement à un tourisme de plus en plus abandonné et décrié car onéreux,
c) l'encouragement à la corruption et à la triche dans la gestion des résidences absolument incontrôlables .
d) l'encouragement à la malhonnêteté et à l'abus de confiance car aucun organe de justice européen n'est mis en place pour secourir les victimes. "

Aujourd'hui, nous avons envie de nous esclaffer devant ce texte ! Comment fut-il possible que les participants à la rédaction de cette directive aient pu accepter que soit écrit ce qui figure ci-dessus ?
Notre critique était également faible. Il manquait le fait que vous encouragiez les produits de vacances à long terme et les contrats annexes du temps partagé, c'est-à-dire, parlons clair, les escrocs en tous genres qui allaient s'engouffrer dans cette ouverture.

Je passe sur les autres critiques faites.
Entre temps vous avez créé le Centre européen des consommateurs, dit CEC, pour contrôler l'application de la directive.
C'est la seule chose valable qui ressort de cette directive lorsque les escrocs agissent dans le cadre européen. Merci. Mais nous ne parlerons jamais des professionnels du temps partagé, ou timeshare, autrement que sous l'appellation d'escrocs.
Nous avons regardé ce que le CEC faisait et les services qu'il a rendus.
Mais évidemment, les escrocs ont quitté l'Europe pour la Thaïlande, les îles Saint Martin et St Domingue, Andorre, et le MAROC principalement, enfant chéri de la France ! Dans ces pays, le CEC ne peut rappeler à l'ordre les escrocs.

Nous avons, il y a deux ans, demandé, par écrit au fonctionnaire européen, venu faire un bilan de l'activité du CEC, de bien vouloir vous transmettre de vous adresser au Roi du Maroc afin qu'il fasse promulguer une directive au moins équivalente à celle européenne, sachant que mieux vaut quelque chose que rien. Nous avions fait la même demande pour Andorre. Il s'est assis sur notre demande.
Vous voudrez bien trouver ci-joint le document que nous avons adressé récemment au CEC sur cette question. Et nous vous faisons part de notre profonde déception. En effet les escrocs français et belges ont pris leurs quartiers au Maroc et s'en donnent à cœur joie dans le dépouillement des touristes de langue française. Ferez-vous comme notre ministre des affaires étrangères qui n'a jamais écouté nos demandes ? Et comme nos consulats au Maroc ?
Pouvons-nous espérer quelque chose de votre part ? L'exigence que cessent les escroqueries sur les contrats de voyages, de séjours, et les reventes ? ?

Recevez nos salutations les meilleures AM Chartier

Commentaire de la note du CEC du 2-2-2016 par l'ADCSTP- dont nous n'avons eu la connaissance que grâce à nos liens avec SOS CONSOM du Monde !!

Le CEC, dans cette note, se félicite des résultats de son action et de la diminution du nombre des plaintes.
Le CEC n'a pas estimé devoir nous envoyer directement son communiqué de presse. C'est extraordinaire.
En février 2014, il nous a été demandé une évaluation de la directive de 2008 sur les contrats de timeshare et les contrats annexes visant à offrir aux touristes des soi-disant réductions importantes dans les voyages, ou encore visant à soi-disant revendre le temps partagé de touristes naïfs.
Nous avions fait parvenir un document de 5 pages au CEC à l'époque. Nous n'avions pas été à Paris défendre notre position car nous n'avions pas le temps et pas les moyens. Nous n'avions qu'un observateur à la réunion de Paris.
Suite à cette réunion et son compte rendu, nous avions fait quelques ajouts à notre texte en direction de Monsieur Richardson en mai 2014. Nous faisions des demandes explicites aux responsables européens, par exemple s'adresser à des pays comme Andorre et le Maroc pour obtenir qu'ils se dotent des mêmes directives que celle de l'Europe au minimum…
Le CEC, l'Europe, Mr Richardson se sont assis sur nos demandes. Ils n'ont même pas discuté avec nous de cette demande et d'autres..
Nous ne savons pas quelle fut la position de l'APAF qui, concernant les contrats dérivés du temps partagé par ex au Maroc, ne s'est jamais impliquée.
Notre commentaire :
-1)Le CEC s'est avéré très utile pour les arnaques concernant l'Europe au sens strict. Mais il eût été utile qu'il rappelle son rôle.
A réception des plaintes des victimes, et dans les 14 jours du délai de rétractation vis-à-vis des contrats signés (et même souvent après), le CEC peut en effet intervenir auprès de la société arnaqueuse et lui demander de bien vouloir rembourser ces victimes, pour non observation de la directive européenne (paiement avant la fin du délai des 14 jours).
La plupart du temps les sociétés arnaqueuses (espagnoles en général) se sont exécutées pour ne pas ternir leur image, en considérant que les quelques remboursements effectués ne pesaient pas lourd en considération de la masse des arnaques faites. Et nous avons effectivement indiqué les remboursements sur notre site. Mais cela signifie- et le CEC ne le dit pas- que les sociétés arnaqueuses ne respectent jamais l'obligation de ne pas faire payer leurs clients pendant le délai de rétractation de 14 jours. Elles font payer le " client " le jour même de la signature du contrat en espérant que la victime ne se rende pas compte de l'arnaque, ou s'en rende compte trop tard. En quoi consiste l'arnaque ? L'inexistence des réductions promises, ou l'inexistence de la revente.
Néanmoins la plupart du temps, les sociétés en question ne faisaient payer qu'un acompte dans le délai des 14 jours, et se contentaient souvent uniquement de cet acompte, les " clients " ne payant pas le reste.
Idem pour les dites reventes, le CEC a souvent fait rembourser puisqu'il n'y a pas de délai !
Nous avons envoyé nombre de touristes épinglés par ces sociétés auprès du CEC , lequel a fait rembourser. Merci au CEC.
Mais l'Europe devrait mettre des amendes, ce qu'elle n'a pas fait et ne fait pas.

2)Mais il est inexact de dire qu'il y a eu un progrès réel dans la baisse du nombre des plaintes: les arnaques se sont tout simplement déplacées hors de l'Europe.
Ceci dans le but d'échapper à la directive, et nous l'avions signalé en 2014.
Les plaintes ont diminué tout simplement parce que les sociétés arnaqueuses ont progressé dans leurs méthodes d'arnaques en rendant très difficile la plainte dans le délai de rétractation, par toutes sortes de promesses qui passaient outre le délai. Ou en retenant les gens au moins 15 jours dans le pays où l'arnaque avait lieu.
Mais surtout les arnaques se sont déplacées hors de l'Europe, elles ont lieu, encore actuellement, essentiellement au Maroc, en Thaïlande jusqu'en 2014, ou en Espagne avec un centre principal déclaré en Andorre. Ces arnaques ne cessent de se développer, au contraire de ce qu'annonce le CEC.
L'honnêteté voudrait que le CEC le dise et demande aux autorités européennes d'intervenir au Maroc, en Andorre, à St Martin/Hollande. Nous lui en serions grée puisque nous reconnaissons son utilité.
3)En conclusion, le seul progrès est que les sociétés remboursent quand les touristes sont dans les délais, sur demande du CEC . Mais elles ne respectent jamais la directive. Et il est admis dans les faits qu'elles ne la respectent pas.
Nous aimerions savoir ce que les associations de défense des touristes espagnols par ex pensent de la question, et comment elles agissent en Espagne.
Soulignons que la justice française se déclare plus que jamais incompétente sur les arnaques au Maroc, et que la justice marocaine n'intervient pas sur ces dernières à notre connaissance.
Par ailleurs, l'Europe n'a jamais voulu intervenir sur la loi française qui enferme à vie les gens dans le temps partagé, à savoir la loi du 6-1-1986. Elle n'a jamais voulu entendre une seule plainte de la part de ceux qui se sont fait piéger en achetant du temps partagé en France.
Or à ce niveau les plaintes se comptent par centaines… mais la loi de 86 a institué le principe d'une arnaque légale, soutenue par le lobby de l'immobilier.
AMC de l'ADCSTP le 17-2-2016

Communiqué sur l'application de la directive en Europe ou dans des pays agissant en direction de l'Europe (janvier 2012)

Concernant toutes les personnes ayant été escroquées dans des lieux relevant de l'Europe, par exemple St Martin côté Hollande (même si l'île a obtenu l'autonomie), ou en direction de l'Europe (procédures qui seraient intentées par les sociétés du Maroc contre des français en France), l'article 12 de la Directive européenne s'applique à elles (dernier §), ou art L121-79-1 reproduit dans le droit français , section 9 de la loi du 22 juillet 2009 (chercher sur internet)

Communique de Presse de Luc Chatel, secrétaire d'Etat du Ministère de l'économie:

Paris, le 22 octobre 2008

Adoption de la directive européenne " Timeshare " :
Luc CHATEL et Meglena KUNEVA se félicitent de cette avancée
pour les consommateurs

Luc CHATEL, Secrétaire d'Etat chargé de l'Industrie et de la Consommation, Porte-parole du Gouvernement, en charge de la consommation pour la Présidence française du Conseil de l'Union européenne, et Meglena KUNEVA, Commissaire européen en charge de la protection des consommateurs, saluent l'accord intervenu aujourd'hui sur la révision de la directive européenne " Timeshare ", avancée notable pour la protection des consommateurs.

Cette directive, adoptée par le Parlement européen, vise à renforcer la confiance du consommateur dans la multipropriété et à réguler ce secteur, qui représente plus de 10,5 milliards d'euros et emploie plus de 400 000 personnes en Europe.

Afin de mieux adapter la protection des consommateurs à l'évolution des pratiques commerciales de ce secteur, la directive " Timeshare " étend le champ d'application des règles actuelles, notamment :

- aux contrats de courte durée (contrats d'une durée de moins de trois ans);
- aux biens mobiliers (contrats de multipropriété portant sur des hébergements tels que les péniches fluviales, les caravanes et les navires de croisière)
- aux produits de vacances à long terme (plus de paiement intégral à l'avance; les consommateurs pourront étaler le paiement en versements annuels) ;

Cette nouvelle réglementation améliorera les droits des consommateurs dans l'ensemble de l'Union européenne en allongeant le délai de rétractation qui passe de 10 à 14 jours, en posant le principe de l'interdiction de tout paiement pendant le délai de rétractation pour les contrats de biens à temps partagé ou de vacances à long terme et en obligeant le professionnel à délivrer une information précontractuelle détaillée.

Par ailleurs, en ce qui concerne la France, Luc CHATEL tient à rappeler que ses services travaillent actuellement, en collaboration avec la Chancellerie, à des mesures de transparence destinées à remédier aux conséquences des dérives observées dans le passé pour les personnes déjà propriétaires de semaines à temps partagé.

LETTRE a la communauté européenne sur la nouvelle directive :le 26-1-10

ASSOCIATION DE DEFENSE DES CONSOMMATEURS DE SEMAINES
EN TEMPS PARTAGE
La Présidente : Mme Chartier 2 place Beaumarchais 38130 Echirolles
Email : infos@tempspartage.org;
Internet : www.tempspartage.org
Téléphone : 04 76 40 60 30
Le 26-1-2010

Commission Européenne
200 rue de la LOI
B 1049 Bruxelles

Objet : la nouvelle Directive sur le temps partagé

Monsieur le Président

La nouvelle directive 2008/122/CE du Parlement européen et du Conseil du 14 janvier 2009, a fait l'objet d'un suivi et d'une analyse approfondie de notre part, tant au niveau de sa préparation, à laquelle nous déplorons de ne pas avoir été conviés, qu'au niveau de son sens et de son application.

Nous nous sommes soigneusement abstenus sur ce sujet depuis un an, mais aujourd'hui, nous vous faisons valoir notre analyse.

1) Qui participait à " l'atelier sur le Timeshare " à Bruxelles ?

A partir de 2006, mais peut-être avant, sont présents dans cet atelier, outre des Ministères, comme il se doit, des Centres Européens de consommateurs de divers pays, des associations diverses dont l'APAF-VTP, des agences de voyages ; également invitée, la profession du timeshare : OTE (organisation du timeshare européen), RCI GLOBAL VACATION NETWORK (groupe hôtelier dont nous ignorons s'il a des relations avec l'escroc Global Vacation Freedom Network), HUTCHINSON membre de l'OTE (qui s'est prudemment écarté de l'Espagne et du Maroc après bien des relations douteuses, et qui sévit en Grèce, en Thaïlande…), CLUB LA COSTA UK PLC ( très décrié dans ses relations avec Malibu), INTERVAL INTERNATIONAL… et curieusement la société " anglaise " TIMELINX, non membre de l'OTE et pour cause, société pratiquant des escroqueries en Espagne et au Maroc, associée à tous les contrats nommés " Produits de vacances à long terme "dans la directive !!

Cette société aurait dû être exclue de l'atelier, ne serait-ce que par l'APAF et l'OTE.

Elle fut, encore en 2008, liée aux escrocs suivants : Global Vacations LTD, Club Class Concierge (qui a pris le relais de Resa Direct), "Freedom Vacations", "Designer Way Vacation", Européen Coast, Marrakech Vacances , " Vacances à tarifs réduits "… qui vendaient et vendent encore, outre l'adhésion à un club, des fausses " réductions " de voyages et autres réductions en tous genres.

2)Que signifie dans la directive " Produits de vacances à long terme " ?

Sous une expression prêtant à confusion, car seul le timeshare est réellement à long terme, on y trouve précisément ces contrats de moins de trois ans, mais renouvelables " à long terme ", proposant outre l'adhésion à un club, des " réductions " de voyages et autres réductions en tous genres. Ces contrats, qui sont en réalité du timeshare déguisé, sont ce qu'il y a de plus corrompu dans le genre. Ce sont des escroqueries. Le service offert (des séjours dans des résidences de timeshare) est associé obligatoirement à un " service de réductions " fallacieux et inexistant, et le plus souvent à un faux service de " revente ". Ces contrats sont obtenus après 6 à 8 h de harcèlement, de séduction, de mensonges. Tous les forums connus les dénoncent, ainsi que les sites de l'APAF (qui conseille de ne jamais souscrire à un contrat de ce type) et de l'ADCSTP.
Rien n'est dit dans le préambule de la Directive sur l'appât utilisé pour faire signer des contrats sur ces produits : l'offre de semaines gratuites.

Comparativement, le timeshare classique fait figure d' enfant de chœur !

La commission européenne et son atelier timeshare, aurait dû interdire ces contrats au lieu de les légitimer en prétendant les encadrer. Ce fait, à lui seul, suffit à discréditer cette nouvelle directive. Il oblige à poser la question " Pour qui a roulé cet atelier " ? Les membres savaient parfaitement de quoi il retournait. Nous sommes scandalisés que les députés européens aient pu légitimer ces produits quasiment à l'unanimité, toutes tendances confondues. Nous ne croyons pas en la naïveté des députés d'une façon générale. Devrons-nous un jour nous poser la question de leur vénalité ?

3)Que signifie la revente des biens de timeshare ?

De la même façon que précédemment, la directive a tenu à faire une place aux contrats de revente de semaines de timeshare, en tentant de les encadrer, c'est-à-dire de les légitimer.
Il n'y a jamais eu en Europe de revente de semaines, sauf au compte-gouttes à l'intérieur des filières du temps partagé français. Les reventes ont toujours été l'objet d'escroqueries ayant conduit, en France, par exemple, aux procédures, contre Dream International, contre Super Arnoux, contre Strategy Conection, contre Resa Direct (Bordeaux et Grenoble), et j'en passe…..
Les mêmes remarques que ci-dessus peuvent être faites à leur propos.

Nous tenons à préciser que les dernières procédures à Bordeaux et Grenoble renforcent considérablement notre analyse concernant les points 2) et 3).
L'atelier européen sur le timeshare a-t-il tout simplement fait l'impasse dessus ?

4)L'objet de la directive :

" Il convient d'encourager l'accélération de la croissance et de la productivité des industries à temps partagé et des produits de vacances à long terme en adoptant un certain nombre de règles communes " (Point 2 des considérants introductifs)

Tout est dit ici. "…l'accélération de la croissance et de la productivité des industries… " signifie très exactement :

a) l'encouragement au lobbys de l'immobilier à construire encore, alors que des milliers de résidences sont désertées !
b) l'encouragement à un tourisme de plus en plus abandonné et décrié car onéreux,
c) l'encouragement à la corruption et à la triche dans la gestion des résidences absolument incontrôlables,
d) l'encouragement à la malhonnêteté et à l'abus de confiance car aucun organe de justice européen n'est mis en place pour secourir les victimes.

5)Le sens des dispositions sur les paiements et la rétractation possible.

Il est constamment écrit dans la directive (point 3 et 14 des considérants, point 4 de l'article 5…) que " …aucun paiement ne peut être effectué…aussi longtemps que le consommateur n'a pas signé un contrat… ", " Interdiction de payer des avances…avant la fin du délai de rétractation… "

Dans cette rédaction la responsabilité du consommateur est directement engagée et non la seule responsabilité du vendeur, lequel est un professionnel du marketing, ou un escroc, exercé aux méthodes de vente.
En effet, il n'est écrit nulle part " Aucun paiement ne peut être demandé… ", ni " interdiction de faire payer… "
Chacun sait que la transaction s'effectue après plusieurs heures de manipulation intensive et un paiement est immédiatement demandé, qui sera généralement débité dans l'heure qui suit.
En tout état de cause, sauf cas rarissimes, mais avérés, le paiement n'est pas remboursé lorsque la victime se dédie avant 10 jours (délai précédent).
Stricto sensu avec la nouvelle directive, le consommateur sera tenu responsable d'avoir effectué de suite un paiement.

Nous notons qu'il n'est pas établi clairement qu'un " revendeur " ne puisse demander à l'avance le paiement de son service ( !) dès lors qu'il stipule pourquoi il le demande et qu'il respecte les 14 jours ouvrables de délai de réflexion. Il lui suffit donc de respecter la directive pour exiger le paiement de son " service " puis de déclarer ensuite que la revente n'a pu se faire (méthode de Strategy Conection), et la tromperie devient légale (annexe III, contrairement à l'article 9).

Le délai de réflexion est porté à 14 jours ouvrables. Très bien. Mais si l'argent a été encaissé ?? Quels sont les recours et procédures possibles ?

6)Devant quelle juridiction la victime peut faire valoir ses droits ?

Qu'il s'agisse de la juridiction de l'acheteur ou du vendeur, rien n'indique comment la victime va tenter de se faire rembourser dès lors qu'elle peut faire valoir une escroquerie ou une non observation de la loi ! Sauf s'il s'agit d'un escroc français, ayant des biens en France, se faisant interpeller et arrêter en France, comment procéder en l'absence d'une juridiction européenne ayant pouvoir de faire saisir les comptes dans n'importe quel pays européen, et de faire appliquer la loi ?? La directive n'apporte aucune réponse à ce jour.
Les participants à l'atelier, dont L'APAF, connaissent parfaitement ce problème sur lequel la directive est muette.

De la même façon, les banques n'ont pas été invitées à venir s'expliquer sur leur application des accords EUROPAY ou VISA concernant le timeshare. Accords qu'elles appliquent selon leur bon vouloir.

Conclusion :

Au total il y matière à désespérer de ceux qui tentent de nous faire croire qu'ils représentent et défendent tous les citoyens, car les intérêts qui triomphent sont ceux de la profession et non ceux des victimes.
Nos alliées semblent être la crise et la désaffection des acheteurs de timeshare et assimilés. Les résidences ferment leurs portes les unes après les autres. Nous souhaitons leur faillite et celle des SCI et SCA françaises auxquelles il n'est jamais fait allusion dans la directive.
Aujourd'hui, nous sommes pour l'abrogation de ce type de tourisme sans morale, que les députés européens souhaitent voir pérenniser contre le désir des citoyens.

Avec nos salutations distinguées

ADCSTP

PS : Nous tenons à indiquer l'absence totale de déontologie et d'honnêteté de RCI et OTE dans cette affaire : RCI, dans son magazine de janvier 2010, ose parler de multipropriété en évoquant la nouvelle Directive. OTE dans un site belge (stabel.fgov.be/fr) ose écrire que le timeshare est une véritable acquisition immobilière… Ce sont là des langages de filous.

Nouvelle directive du 14 janvier 2009

Format de fichier: PDF/Adobe Acrobat - Afficher
DIRECTIVE 2008/122/CE DU PARLEMENT EUROPÉEN ET DU CONSEIL ...... celui de sa publication au Journal officiel de l'Union européenne. Article 20 ...
eur-lex.europa.eu/LexUriServ/LexUriServ.do?uri=OJ:L...

On ne peut transcrire ici un fichier PDF sur la Nouvelle directive, nous vous invitons à aller sur internet la lire et l'imprimer.

Adoption de la directive européenne " Timeshare " :
Luc CHATEL et Meglena KUNEVA se félicitent de cette avancée pour les consommateurs

Paris, le 22 octobre 2008

Cette directive, adoptée par le Parlement européen, vise à renforcer la confiance du consommateur dans la multipropriété et à réguler ce secteur, qui représente plus de 10,5 milliards d'euros et emploie plus de 400 000 personnes en Europe.

Lettre du Ministère de la Justice en date du 12-12-08 à une victime :

…… la nouvelle proposition de directive relative à la protection des consommateurs en ce qui concerne certains aspects de l'utilisation de biens à temps partagé, de produits de vacances à long terme et des systèmes d'échange et de revente, adoptée le 22 octobre 2008 par le Parlement Européen, conduira nécessairement le Gouvernement, lors de sa transposition en droit national, à prévoir une information accrue des consommateurs, un allongement du délai de rétractation, et une extension du champ d'application des dispositions protectrices régissant ces contrats.
Ces nouvelles dispositions sont de nature, pour l'avenir, à résoudre les difficultés qui se présentent à nos concitoyens.
Je vous prie de croire, Madame, à l'assurance de ma considération distinguée.

Agnès Tapin, chef du bureau du droit immobilier et de l'environnement, au nom de Mme Rachida Dati

Quel était le projet de la nouvelle directive ?

le 07/06/2007, une proposition afin de combler les lacunes dans la législation en vigueur et de l’adapter à l’évolution du secteur.

C’est ainsi en premier lieu que le champ d’application de la directive est élargi à de nouveaux produits et de nouveaux contrats apparus depuis 1994 et qui ne relèvent donc pas de la directive en vigueur. C’est le cas par exemple de nouveaux types d’hébergement (par navires de croisière, caravanes, bateaux fluviaux…) . C’est aussi le cas de contrats de courte durée, ceux qui prévoient une durée de validité inférieure à trois ans ou encore des produits de vacances à long terme, comme les clubs de vacances à tarif préférentiel (produit qui permet au consommateur d’accéder, moyennant un paiement préalable, à des offres de réduction ou d’autres avantages sur des hébergements de vacances, des vols ou des locations de voitures…). Enfin, la revente et l'échange de programmes de multipropriété qui ne sont pas soumis aux règles européennes actuelles sont intégrés dans la proposition de révision (articles 1 et 2 de la proposition de directive).
L’article 3 précise que le consommateur doit avoir toute les informations qu’il demande préalablement au contrat (informations qui seront reprises ensuite dans celui-ci) ce qui correspond aux règles actuelles. Mais les garanties sont renforcées par l’obligation faite au professionnel d’attirer expressément l’attention du consommateur sur l’existence du droit de rétractation, sur la durée du délai au cours duquel il peut être exercé, et sur l’interdiction du paiement d’avances pendant le délai de rétractation (article 4).
Le délai de rétractation est harmonisé dans l’ensemble de l’Union européenne et est étendu à 14 jours (article 5).
La proposition maintient l’interdiction actuelle de paiement d’avances au cours de la période de rétractation, et étend cette interdiction à toute forme de contrepartie qui pourrait être donnée par le consommateur (article 6). Dans le cas des revente, l’interdiction s’étend au delà du délai de rétractation jusqu’à ce que la vente ait effectivement eu lieu ou jusqu’à ce qu’il soit mis fin au contrat de revente.
Enfin, les articles 8 et 9 reprennent les dispositions aux termes desquelles la directive s’applique sans préjudice de la loi applicable au contrat, en précisant que ce principe s’applique que le bien immobilier concerné soit situé sur le territoire d’un État membre ou que le contrat ait été conclu dans un État membre, ce qui signifie concrètement que les règles de la directive pourront s’appliquer même si la loi applicable au contrat est celle d’un état non membre de l’Union européenne ( ex : contrat passé entre deux ressortissants de l’Union et portant sur un bien situé hors du territoire de l’Union).

08/06/2007

Un nouveau texte, non publié encore, a été adopté en première lecture au Palement européen le 22-10-08,

Les observations peuvent lui être adressées avant le 1er décembre 2008 .

Dans l’Union européenne, la multipropriété est un secteur « florissant » remarque la Commission européenne En Espagne, au Portugal, en Allemagne, en Italie et en France, le secteur de la multipropriété est important. Le marché est en pleine croissance dans d’autres pays, comme la République tchèque, la Hongrie et la Pologne.......

Ancienne directive: utile de la lire:

Le délai de rétractation

Vous n'avez que dix jours après la signature du contrat pour vous retracter en Europe. 15 jours depuis la directive d'octobre 2008. En Andorre, vous avez 20 jours (voir les textes de loi). Votre lettre de rétractation doit se faire par Recommandé AR, et se fonder sur des pratiques dolosives que vous auriez subies pour arracher votre signature, si vous n'êtes plus dans les 10 jours .

Si vous êtes dans les 10 jours, vous vous rétractez sans avoir à vous justifier (joignez nous par téléphone).

Mais attention, au Maroc, vous n'avez droit à rien sauf si vous payez par carte visa (10 jours). Mais on vous fera valoir que ça n'est pas du timeshare ! ce qui, de notre point de vue, est inexact.

Si vous avez payé avec une carte visa, allez dans la rubrique "Europay" et "banques".

Pendant ce délai les sociétés n'ont en principe pas le droit de vous faire signer un chèque ou une facturette, et n'ont pas, à plus forte raison, le droit de les encaisser.

Première directive de 1994

PREMIERE DIRECTIVE 94/47/CE DU PARLEMENT EUROP�EN ET DU CONSEIL du 26 octobre 1994 concernant la protection des acqu�reurs pour certains aspects des contrats portant sur l'acquisition d'un droit d'utilisation � temps partiel de biens immobiliers

(un charmant correspondant nous a trouvé le texte qui existait déjà sur le web)

(Un autre correspondant nous propose un autre texte, qui est une analyse et un commentaire)

Notre commentaire:

L'ensemble des textes ci-dessous sont tout à fait formels, la "profession" mafieuse n'en tient
pas compte. Le seul usage adéquat qui en a été fait, l'a été par les cartes bleues,
qui permettent de récupérer l'argent si le contrat a été résilié dans les 10
jours. Autrement personne n'a jamais récupéré son argent, jusqu'à présent, sauf dans un cas vécu par nous en 8 ans.

La loi est totalement inappliquée, et c'était sans doutes voulu. Les politiques se
sont couverts "honteusement" avec cette loi-directive, et les applications
nationales. Donc l'étude de la directive et des applications, est faite pour
se donner bonne conscience tandis que la justice garantit l'impunité.

Au JO No. L 280 du 29/10/1994 p. 83 - 87.

LE PARLEMENT EUROP�EN ET LE CONSEIL DE L'UNION EUROP�ENNE,

vu le trait� instituant la Communaut� europ�enne, et notamment son article 100 A,
vu la proposition de la Commission (1),
vu l'avis du Comit� �conomique et social (2),
statuant conform�ment � la proc�dure pr�vue � l'article 189 B du trait� (3),

1. consid�rant que les disparit�s entre l�gislations nationales en mati�re de contrats portant sur l'acquisition d'un droit d'utilisation � temps partiel d'un ou de plusieurs biens immobiliers sont de nature � entra�ner des entraves au bon fonctionnement du march� int�rieur, des distorsions de concurrence et un cloisonnement des march�s nationaux;

2. consid�rant que l'objectif de la pr�sente directive est de cr�er un socle minimal de r�gles communes en la mati�re permettant d'assurer le bon fonctionnement du march� int�rieur et, par ce biais, la protection des acqu�reurs; qu'il suffit que ces r�gles ne concernent les transactions contractuelles que dans leurs aspects relatifs � l'information sur les �l�ments constitutifs du contrat et aux modalit�s de la transmission de cette information, ainsi qu'aux proc�dures et modalit�s de r�siliation et de r�tractation; que l'instrument appropri� pour atteindre l'objectif vis� est une directive; que la pr�sente directive respecte, par cons�quent, le principe de subsidiarit�;

3. consid�rant que la nature juridique des droits qui font l'objet de contrats vis�s par la pr�sente directive est tr�s diff�rente dans les �tats membres; qu'il convient d�s lors de se r�f�rer d'une mani�re synth�tique � ces diverses l�gislations en donnant une d�finition suffisamment large de ces contrats, sans que cela implique une harmonisation au niveau communautaire de la nature juridique des droits en question;

4. consid�rant que la pr�sente directive ne vise pas � r�glementer la mesure dans laquelle des contrats d'utilisation � temps partiel d'un ou de plusieurs biens immobiliers peuvent �tre conclus dans les �tats membres, ni les bases juridiques de ces contrats;

5. consid�rant que, dans la pratique, les contrats portant sur l'acquisition d'un droit d'utilisation � temps partiel d'un ou de plusieurs biens immobiliers diff�rent des contrats de location; que cette diff�rence se manifeste, entre autres, dans le mode de paiement;

6. consid�rant que l'on observe sur le march� que des h�tels, des r�sidences h�teli�res ou d'autres structures touristiques r�sidentielles similaires sont concern�s par des transactions contractuelles similaires � celles qui ont rendu n�cessaire la pr�sente directive;

7. consid�rant qu'il y a lieu d'�viter les indications trompeuses ou incompl�tes dans l'information qui concerne sp�cifiquement la vente de droits d'utilisation � temps partiel d'un ou de plusieurs biens immobiliers; qu'il convient d'assortir cette information d'un document compl�mentaire qui doit �tre � la disposition de toute personne qui le demande; que les renseignements contenus dans ce document compl�mentaire doivent faire partie du contrat d'acquisition d'un droit d'utilisation � temps partiel d'un ou de plusieurs biens immobiliers;

8. consid�rant que, dans le but de procurer � l'acqu�reur un niveau de protection �lev� et �tant donn� les caract�ristiques particuli�res des syst�mes d'utilisation � temps partiel de biens immobiliers, le contrat d'acquisition d'un droit d'utilisation � temps partiel d'un ou de plusieurs biens immobiliers doit comporter certains �l�ments minimaux;

9. consid�rant que, pour �tablir une protection efficace des acqu�reurs dans ce domaine, il y a lieu de pr�ciser les obligations minimales que les vendeurs doivent respecter � l'�gard des acqu�reurs;

10. consid�rant que le contrat d'acquisition d'un droit d'utilisation � temps partiel d'un ou de plusieurs biens immobiliers doit �tre r�dig�, parmi les langues officielles de la Communaut�, dans la ou une des langues de l'�tat membre o� r�side l'acqu�reur ou dans la ou une des langues de l'�tat membre dont il est ressortissant; que, toutefois, l'�tat membre o� r�side l'acqu�reur peut imposer que le contrat soit r�dig� dans sa ou ses langues parmi les langues officielles de la Communaut�; qu'il importe de pr�voir une traduction conforme du contrat aux fins des formalit�s � remplir dans l'�tat membre o� est situ� le bien;

11. consid�rant que, afin de donner � l'acqu�reur la possibilit� de mieux appr�cier les obligations d�coulant des contrats conclus et les droits y aff�rents, il convient de lui accorder un d�lai pendant lequel il peut se r�tracter du contrat, sans indiquer de motif, compte tenu du fait que le bien immobilier est souvent situ� dans un �tat et soumis � une l�gislation qui sont diff�rents de ceux de l'acqu�reur;

12. consid�rant que l'exigence, de la part du vendeur, d'avances de paiement avant l'expiration du d�lai pendant lequel l'acqu�reur peut se r�tracter du contrat sans indication de motif peut amoindrir la protection de l'acqu�reur; qu'il y a lieu, par cons�quent, d'interdire les avances avant l'expiration dudit d�lai;

13. consid�rant que, en cas de r�siliation ou de r�tractation d'un contrat d'acquisition d'un droit d'utilisation � temps partiel d'un ou de plusieurs biens immobiliers dont le prix est enti�rement ou partiellement couvert par un cr�dit accord� � l'acqu�reur par le vendeur ou par un tiers sur la base d'un accord conclu entre le tiers et le vendeur, il convient de pr�voir que le contrat de cr�dit est r�sili� sans p�nalit�;

14. consid�rant qu'il existe le risque, dans certains cas, de priver le consommateur de la protection pr�vue par la pr�sente directive en d�signant le droit d'un pays tiers comme droit applicable au contrat; qu'il convient, en cons�quence, de pr�voir des dispositions visant � pr�venir ce risque;

15. consid�rant qu'il appartient aux �tats membres d'arr�ter des mesures visant � assurer l'accomplissement des obligations du vendeur,

ONT ARR�T� LA PR�SENTE DIRECTIVE:

Article premier

La pr�sente directive a pour objet de rapprocher les dispositions l�gislatives, r�glementaires et administratives des �tats membres relatives � la protection des acqu�reurs pour certains aspects des contrats portant directement ou indirectement sur l'acquisition d'un droit d'utilisation � temps partiel d'un ou de plusieurs biens immobiliers.

La pr�sente directive ne vise que les dispositions concernant les transactions contractuelles dans leurs aspects relatifs:

- � l'information sur les �l�ments constitutifs du contrat et aux modalit�s de la transmission de cette information,

- aux proc�dures et modalit�s de r�siliation et de r�tractation.

Dans le respect des r�gles g�n�rales du trait�, les �tats membres restent comp�tents pour les autres aspects, entre autres pour d�terminer la nature juridique des droits qui font l'objet des contrats vis�s par la pr�sente directive.

Article 2

Aux fins de la pr�sente directive, on entend par:

- � contrat portant directement ou indirectement sur l'acquisition d'un droit d'utilisation � temps partiel d'un ou de plusieurs biens immobiliers �, ci-apr�s d�nomm� � contrat �: tout contrat ou groupe de contrats conclu pour au moins trois ann�es, par lequel, directement ou indirectement, moyennant un certain prix global, un droit r�el ou tout autre droit portant sur l'utilisation d'un ou de plusieurs biens immobiliers, pendant une p�riode d�termin�e ou d�terminable de l'ann�e qui ne peut �tre inf�rieure � une semaine, est cr�� ou fait l'objet d'un transfert ou d'un engagement de transfert,

- � bien immobilier �: tout immeuble ou toute partie d'un immeuble � usage d'habitation sur lequel porte le droit objet du contrat,

- � vendeur �: toute personne physique ou morale qui, dans les transactions relevant de la pr�sente directive et dans le cadre de son activit� professionnelle, cr�e, transf�re ou s'engage � transf�rer le droit objet du contrat,

- � acqu�reur �: toute personne physique qui, agissant dans les transactions relevant de la pr�sente directive, � des fins dont on peut consid�rer qu'elles n'entrent pas dans le cadre de son activit� professionnelle, se voit transf�rer le droit objet du contrat, ou au b�n�fice de laquelle est cr�� le droit objet du contrat.

Article 3

1. Les �tats membres pr�voient dans leur l�gislation des mesures visant � ce que le vendeur soit tenu de remettre � toute personne qui demande des informations sur le ou les biens immobiliers un document qui, outre une description g�n�rale de ce ou ces biens, fournit au moins des informations concises et pr�cises sur les �l�ments mentionn�s aux points a) � g), i) et l) de l'annexe, de m�me que des indications sur la mani�re d'obtenir des informations compl�mentaires.

2. Les �tats membres pr�voient dans leur l�gislation que toutes les informations vis�es au paragraphe 1 et qui doivent �tre contenues dans le document vis� au paragraphe 1 font partie int�grante du contrat.

Sauf accord expr�s des parties, des changements apport�s aux informations contenues dans le document vis� au paragraphe 1 ne peuvent r�sulter que de circonstances ind�pendantes de la volont� du vendeur.

Les changements apport�s � ces informations doivent �tre communiqu�s � l'acqu�reur avant la conclusion du contrat. Le contrat doit faire express�ment �tat de ces changements.

3. Toute publicit� relative au bien immobilier concern� indique la possibilit� d'obtenir le document vis� au paragraphe 1, ainsi que l'endroit o� il faut s'adresser � cet effet.

Article 4

Les �tats membres pr�voient dans leur l�gislation:

- que le contrat, qui est obligatoirement �tabli par �crit, doit contenir au moins les �l�ments mentionn�s � l'annexe,

- que le contrat et le document vis� � l'article 3 paragraphe 1 doivent �tre r�dig�s, parmi les langues officielles de la Communaut�, dans la langue ou une des langues de l'�tat membre o� r�side l'acqu�reur ou dans la langue ou une des langues de l'�tat membre dont il est ressortissant, au choix de l'acqu�reur. Toutefois, l'�tat membre o� r�side l'acqu�reur peut imposer que le contrat soit r�dig� dans tous les cas au moins dans sa ou ses langues parmi les langues officielles de la Communaut� et - que le vendeur doit remettre � l'acqu�reur une traduction conforme du contrat dans la langue ou une des langues parmi les langues officielles de la Communaut� de l'�tat membre o� le bien immobilier est situ�.

Article 5

Les �tats membres pr�voient dans leur l�gislation les �l�ments suivants:

1) outre les possibilit�s offertes � l'acqu�reur par les l�gislations nationales en mati�re d'invalidit� des contrats, l'acqu�reur a le droit:

- de se r�tracter, sans indiquer de motif, dans un d�lai de dix jours de calendrier � compter de la signature du contrat par les deux parties ou de la signature par les deux parties d'un contrat pr�liminaire contraignant. Si le dixi�me jour est un jour f�ri�, le d�lai est prolong� jusqu'au premier jour ouvrable suivant,

- si le contrat ne contient pas les informations mentionn�es aux points a), b), c), d) 1, d) 2, h), i), k), l) et m) de l'annexe au moment de la signature du contrat par les deux parties ou de la signature par les deux parties d'un contrat pr�liminaire contraignant, de r�silier le contrat dans un d�lai de trois mois � partir de ce moment. Si, dans ce d�lai de trois mois, les informations en question sont fournies, l'acqu�reur disposera d�s ce moment du d�lai de r�tractation indiqu� au premier tiret,

- si, � l'expiration du d�lai de trois mois pr�vu au deuxi�me tiret, il n'a pas fait usage du droit de r�siliation et si le contrat ne contient pas les informations mentionn�es aux points a), b), c), d) 1, d) 2, h), i), k), l) et m) de l'annexe, de disposer, � partir du jour suivant cette expiration, du d�lai de r�tractation indiqu� au premier tiret;

2) si l'acqu�reur entend exercer les droits pr�vus au point 1, il le notifie, avant l'expiration du d�lai et d'une mani�re pouvant �tre prouv�e conform�ment aux l�gislations nationales, � la personne dont le nom et l'adresse figurent, � cet effet, dans le contrat, selon les modalit�s stipul�es dans celui-ci en application du point l) de l'annexe; le d�lai est r�put� respect� si la notification, � condition d'avoir �t� faite par �crit, a �t� envoy�e avant l'expiration du d�lai;

3) si l'acqu�reur exerce le droit pr�vu au point 1 premier tiret, il ne peut �tre tenu de rembourser, le cas �ch�ant, que les frais qui, conform�ment aux l�gislations nationales, sont encourus du fait de la passation du contrat et de sa r�tractation et qui correspondent � des actes devant imp�rativement �tre effectu�s avant la fin de la p�riode vis�e au point 1 premier tiret. Le contrat doit express�ment faire mention de ces frais;

4) si l'acqu�reur exerce le droit de r�siliation pr�vu au point 1 deuxi�me tiret, il n'est tenu � aucun remboursement.

Article 6

Les �tats membres pr�voient dans leur l�gislation des mesures visant � interdire tout paiement d'avances par l'acqu�reur avant la fin de la p�riode d'exercice du droit de r�tractation.

Article 7

Les �tats membres pr�voient dans leur l�gislation que:

- si le prix est enti�rement ou partiellement couvert par un cr�dit accord� par le vendeur ou - si le prix est enti�rement ou partiellement couvert par un cr�dit accord� � l'acqu�reur par un tiers sur la base d'un accord conclu entre le tiers et le vendeur,

le contrat de cr�dit est r�sili�, sans p�nalit�, lorsque l'acqu�reur exerce le droit de r�siliation ou le droit de r�tractation du contrat pr�vus � l'article 5.

Les �tats membres d�terminent les modalit�s de la r�siliation du contrat de cr�dit.

Article 8

Les �tats membres pr�voient dans leur l�gislation que toute clause par laquelle l'acqu�reur renonce aux b�n�fices des droits vis�s par la pr�sente directive, ou par laquelle le vendeur est exon�r� des responsabilit�s d�coulant de la pr�sente directive, ne lie pas l'acqu�reur, dans les conditions fix�es par la l�gislation nationale.

Article 9

Les �tats membres prennent les mesures n�cessaires pour que, quelle que soit la loi applicable, l'acqu�reur ne soit pas priv� de la protection accord�e par la pr�sente directive, si le bien immobilier est situ� sur le territoire d'un �tat membre.

Article 10

Les �tats membres pr�voient dans leur l�gislation les cons�quences du non-respect des dispositions de la pr�sente directive.

Article 11

La pr�sente directive ne fait pas obstacle � ce que les �tats membres adoptent ou maintiennent des dispositions plus favorables en mati�re de protection de l'acqu�reur dans le domaine qu'elle r�git, sans pr�judice de leurs obligations d�coulant du trait�.

Article 12

1. Les �tats membres mettent en vigueur les dispositions l�gislatives, r�glementaires et administratives n�cessaires pour se conformer � la pr�sente directive au plus tard trente mois apr�s sa publication au Journal officiel des Communaut�s europ�ennes. Ils en informent imm�diatement la Commission.

Lorsque les �tats membres adoptent ces dispositions, celles-ci contiennent une r�f�rence � la pr�sente directive ou sont accompagn�es d'une telle r�f�rence lors de leur publication officielle. Les modalit�s de cette r�f�rence sont arr�t�es par les �tats membres.

2. Les �tats membres communiquent � la Commission le texte des dispositions de droit interne qu'ils adoptent dans le domaine r�gi par la pr�sente directive.

Article 13

Les �tats membres sont destinataires de la pr�sente directive.

Fait � Strasbourg, le 26 octobre 1994.
Par le Parlement europ�en

Le pr�sident
K. HAENSCH

Par le Conseil
Le pr�sident
J. EEKHOFF

ANNEXE

�l�ments minimaux que doit contenir le contrat vis� � l'article 4

a) l'identit� et le domicile des parties, avec indication pr�cise de la qualit� juridique du vendeur au moment de la conclusion du contrat, ainsi que de l'identit� et du domicile du propri�taire;

b) la nature pr�cise du droit objet du contrat, ainsi qu'une clause indiquant quelles sont les conditions d'exercice de ce droit sur le territoire des �tats membres o� sont situ�s le bien ou les biens, et si ces conditions ont �t� remplies, ou, dans le cas contraire, quelles conditions doivent encore �tre remplies;

c) lorsque le bien est d�termin�, une description pr�cise de ce bien et de sa situation;

d) lorsque le bien immobilier est en construction:

1) l'�tat d'ach�vement de la construction;

2) une estimation raisonnable du d�lai pour l'ach�vement du bien immobilier;

3) s'il s'agit d'un bien immobilier d�termin�, le num�ro du permis de construire et le nom et l'adresse complets de la ou des autorit�s comp�tentes en la mati�re;

4) l'�tat d'ach�vement des services communs rendant le bien immobilier op�rationnel (raccordement au gaz, � l'�lectricit�, � l'eau, au t�l�phone);

5) les garanties relatives au bon ach�vement du bien immobilier et, en cas de non-ach�vement du bien, celles relatives au remboursement de tout paiement effectu�, et, le cas �ch�ant, les modalit�s d'application de ces garanties;

e) les services communs (�clairage, eau, entretien, enl�vement des ordures) auxquels l'acqu�reur a ou aura acc�s et les conditions de cet acc�s;

f) les installations communes, telles que piscine, sauna, etc., auxquelles l'acqu�reur a ou aura �ventuellement acc�s et, le cas �ch�ant, les conditions de cet acc�s;

g) les principes selon lesquels l'entretien et la maintenance du bien immobilier, ainsi que son administration et sa gestion, seront organis�s;

h) l'indication pr�cise de la p�riode pendant laquelle le droit objet du contrat peut �tre exerc� et, le cas �ch�ant, la dur�e du r�gime mis en place; la date � partir de laquelle l'acqu�reur pourra exercer le droit objet du contrat;

i) le prix que l'acqu�reur devra payer pour exercer le droit objet du contrat; une estimation du montant dont devra s'acquitter l'acqu�reur pour l'utilisation des installations et services communs; la base de calcul du montant des charges li�es � l'occupation du bien mobilier par l'acqu�reur, des charges l�gales obligatoires (taxes, redevances) ainsi que des frais administratifs compl�mentaires (gestion, entretien, maintenance);

j) une clause mentionnant que l'acquisition n'entra�nera pas de frais, de charges ou d'obligations autres que ceux qui sont stipul�s dans le contrat;

k) la possibilit� ou non de participer � un syst�me d'�change et/ou de revente du droit objet du contrat, ainsi que les co�ts �ventuels lorsque le syst�me d'�change et/ou de revente est organis� par le vendeur ou par un tiers d�sign� par lui dans le contrat;

l) des informations sur le droit de r�siliation et le droit de r�tractation du contrat et l'indication de la personne � laquelle doit �tre notifi�e une �ventuelle r�siliation ou r�tractation, ainsi que l'indication de la ou des modalit�s selon lesquelles la notification peut �tre faite; l'indication pr�cise de la nature et du montant des frais que l'acqu�reur serait tenu de rembourser conform�ment � l'article 5 point 3 de la pr�sente directive s'il exerce son droit de r�tractation; le cas �ch�ant, des informations sur les modalit�s pour r�silier le contrat de cr�dit li� au contrat en cas de r�siliation ou de r�tractation de celui-ci;

m) la date et le lieu de signature du contrat par chacune des parties.

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Autre document proposé qui est une analyse et un commentaire sur l'application de la directive:

SEC(1999) 1795 final
RAPPORT SUR L’APPLICATION
DE LA DIRECTIVE 94/47/CE
DU PARLEMENT EUROPEEN ET DU CONSEIL
du 26 octobre 1994
concernant la protection des acquéreurs pour certains aspects des contrats
portant sur l’acquisition d’un droit d’utilisation à temps partiel
de biens immobiliers
-----------
II
INTRODUCTION
I) LA TRANSPOSITION AU SEIN DES ETATS MEMBRES
A. Etat actuel de la transposition
B. Méthodologies et formes utilisées lors de la transposition
1. Approche de type littérale
2. Approche innovatrice
II) COMMENTAIRES SUR LA TRANSPOSITION
A. La nature du droit
1. Absence d’un cadre juridique propre
2. Mise en place d’un cadre juridique propre
B. Le champ d’application
1. Texte de la directive
2. Commentaires sur la durée du contrat
3. Commentaires sur la période annuelle d’utilisation
C. Le document informatif
1. Texte de la directive
2. Commentaires
3. Sanctions
a. quant au document informatif
b. quant à la publicité
4. Problèmes décelés
a. quant au contenu
b. quant à l’obligation de remise du document
D. Le contrat
1. Texte de la directive
2. Commentaires
3. Sanctions
a. quant à la forme écrite
b. quant au contenu
E. La langue et la traduction du contrat
1. Texte de la directive
2. Commentaires
3. Sanctions
4. Problèmes décelés
a. quant au document informatif
b. quant au contrat
c. quant à la traduction
III
F. Les droits de rétractation et de résiliation
1. Texte de la directive
2. Commentaires sur le droit de rétractation
3. Commentaires sur le droit de résiliation
G. La notification des droits de rétractation et de résiliation
1. Texte de la directive
2. Commentaires
3. Doutes d’interprétation
4. Sanctions
H. Les avances
1. Texte de la directive
2. Commentaires
3. Sanctions
I. La résiliation du contrat de crédit
1. Texte de la directive
2. Commentaires
J. La renonciation aux droits et les exonérations de responsabilité
1. Texte de la directive
2. Commentaires
3. Sanctions
K. Règles de droit international privé
1. Texte de la directive
2. Commentaires
3. Problèmes décelés
III) REFLEXIONS QUANT A UNE ADAPTATION FUTURE DE LA DIRECTIVE
A. Les catégories de contrats couverts
1. La durée du contrat
2. La période annuelle d’utilisation
B. Une protection plus large
1. Vers un droit de rétractation plus étendu
2. De nouvelles garanties contractuelles
3. Prise en compte des techniques de commercialisation utilisées
1
INTRODUCTION
Dans le cadre du document de travail présenté par la Commission le 27 mars 1998 (SEC(1998)527
final), visant à améliorer l’application de la législation européenne dans le domaine de la
consommation, la Commission souleva, entre autres idées générales, la possibilité de présenter des
rapports sur les transpositions nationales des directives.
Le rapport sur l’application de la directive 94/47/CE s’inscrit dès lors dans le cadre de cette
suggestion qui reçut par ailleurs, un appui général de la part des hauts responsables nationaux de la
politique des consommateurs.
Ce rapport qui est destiné à présenter d’une manière globale et comparative les différentes
approches qui ont été suivies par les Etats membres lors de la transposition de la directive
94/47/CE, se présente en trois parties dont la première rappellera l’état actuel de la transposition au
sein des Etats membres et se consacrera essentiellement aux éléments formels et méthodologiques
employés par les Etats membres lors de la transposition.
Une deuxième partie abordera les aspects de fond de la transposition et mettra en relief, entre autres,
les dispositions nationales qui sont allées, dans la protection accordée au consommateur, au-delà du
minimum prescrit par la directive 94/47/CE. Cette partie visualisera également les problèmes et
points de discussion qui ont surgi lors de l’examen des différents textes nationaux de transposition.
Finalement, et après avoir décelé les problèmes auxquels sont toujours confrontés les particuliers à
l’occasion de leurs rapports avec les vendeurs et promoteurs de contrats portant sur un droit
d’utilisation à temps partiel de biens immobiliers, ce rapport soulèvera en guise de conclusion une
série d’éléments de réflexion, qui permettront le moment venu de relancer le débat sur d’éventuelles
adaptations ou modifications de la directive 94/47/CE.
La Commission invite les personnes intéressées à remettre, avant le 30 avril 2000, tout commentaire
relatif au présent rapport ainsi que toute réponse aux questions soulevées dans la troisième partie
dudit rapport, à l’adresse suivante :

Commission européenne
Direction générale Santé et Protection du Consommateur
Unité C2
Rue de la Loi 200
1049 Bruxelles
Belgique
2

I) LA TRANSPOSITION AU SEIN DES ETATS MEMBRES

A. Etat actuel de la transposition
La directive 94/47/CE adoptée le 26 octobre 1994, par le Parlement européen et le Conseil, et
publiée au Journal Officiel le 29 octobre 1994 (J.O.C.E. n° L 280/83) prévoyait en son article 12
l’obligation pour les Etats membres de se conformer à ladite directive dans les trente mois qui
suivraient sa publication.
A la date limite de transposition (30 avril 1997), seuls deux Etats membres (le Royaume Uni et la
République Fédérale Allemande) avaient notifié à la Commission les mesures nationales de
transposition de la directive 94/47/CE. La République de Grèce est le dernier Etat membre à avoir
communiqué le 01 octobre 1999, ses mesures de transposition.
Le lecteur trouvera ci-après, un récapitulatif des différentes dispositions nationales ayant transposé
la directive 94/47/CE.
Allemagne Loi du 20 décembre 1996,
Autriche Loi du 27 mars 1997,
Belgique Loi du 11 avril 1999,
Danemark Loi n° 234 du 02 avril 1997,
Espagne Loi 42/98 du 15 décembre 1998,
Finlande Loi 1162/97 du 11 décembre 1997,
France Loi 98/566 du 08 juillet 1998,
Grèce Loi du 25 août 1999,
Irlande Statutory Instrument n° 204 de 1997,
Italie Décret législatif n° 427 du 09 novembre 1998,
Luxembourg Loi du 18 décembre 1998,
Pays-Bas Loi du 26.03.1997 et décret du 25 juin 1997,
Portugal Décret législatif n° 275/93 du 05 août 1993, modifié par le décret législatif n°
180/99 du 22 mai 1999,
Royaume-Uni Timeshare Act de 1992, modifié par the Timeshare Regulations de 1997,
Suède Loi n° 218 du 03 juin 1997,

B. Méthodologies et Formes utilisées lors de la transposition

1. Approche de type littérale
Lors de la transposition, certains Etats membres ont opté pour une transposition que l’on pourrait
qualifier de littérale puisque les mesures nationales telles qu’elles ont été adoptées se sont très peu
écartées (voir même pas du tout) du contenu minimal de la directive (il s’agit essentiellement du
Danemark, de la Finlande, des Pays-Bas, de l’Irlande, de l’Italie, du Luxembourg, de la Suède, de
l’Allemagne et de l’Autriche).

2. Approche innovatrice
Par cette approche, il est fait référence non seulement à certains Etats membres qui, préalablement à
l’adoption de la directive 94/47/CE, disposaient dans leurs systèmes juridiques des textes
réglementaires portant sur l’utilisation à temps partiel de biens immobiliers mais également à
d’autres Etats membres qui, à l’occasion de la transposition, ont renforcé la protection déjà octroyée
par la directive au consommateur.
Avant l’adoption de la directive 94/47/CE, quatre Etats membres (le Portugal, le Royaume-Uni, la
France et la Grèce) avaient réglementé les contrats portant sur l’utilisation à temps partiel de biens
immobiliers..
Par ailleurs, certaines des législations antérieures à l’adoption de la directive 94/47/CE (telles que le
Timeshare Act anglais de 1992 et le Decreto Lei n° 275/93 portugais de 1993) prévoyaient certains
éléments plus protecteurs que ceux indiqués dans la directive 94/47/CE (à titre d’exemple, il était
prévu dans ces deux instruments nationaux d’accorder à l’acquéreur une période de réflexion de 14
jours alors que la période prescrite par la directive 94/47/CE n’est que de 10 jours).
Certains Etats membres (la France, la Belgique, le Portugal et l’Espagne) ont également décidé, à
l’occasion de la transposition de la directive, de renforcer la protection (notamment en matière de
garanties) du consommateur.
La France a renforcé notablement sa législation par rapport au prescrit de la directive 94/47/CE, en
protégeant davantage l’acquéreur non seulement par l’insertion d’une série importante de sanctions
(notamment la nullité relative du contrat d’une durée de cinq années qui permet à l’acquéreur de
s’en prévaloir pour sanctionner les divers manquements du vendeur à ses obligations), mais
également en étendant de manière considérable le champ d’application des règles prescrites par la
directive en matière de conflits de lois.
La Belgique a également opté pour un renforcement de la protection de l’acquéreur en prescrivant
que tout professionnel qui entend offrir ou conclure en vente des contrats portant sur l’utilisation à
temps partiel de biens immobiliers doit, lors de son inscription au Ministère des Affaires
Economiques et lors de la remise du document informatif et du contrat, fournir la preuve qu’il
dispose de garanties suffisantes (autres que celles établies par la directive 94/47/CE en cas de
construction du bien immobilier) sous forme d’assurance, de cautionnement ou de garantie bancaire
visant à assurer le respect de ses obligations envers l’acquéreur.
Par ailleurs, la réglementation belge permet à l’acquéreur de bénéficier non seulement d’une
période de rétractation de 15 jours mais également d’une période d’un an pour renoncer au contrat
au cas où des informations seraient manquantes au contrat.
Le Portugal a également prévu d’autres garanties, à charge du propriétaire ou de l’exploitant, et qui
ont pour objet notamment d’assurer l’exercice du droit d’utilisation à la date convenu, d’assurer la
bonne administration et conservation du bien, de protéger l’acquéreur quant à l’existence
d’hypothèques ou d’autres sûretés affectant le bien, et de procéder au remboursement de toutes les
sommes versées lorsque l’acquéreur n’a pas accès au bien immobilier convenu.
La législation portugaise a réglementé le secteur des droits d’utilisation à temps partiel en
permettant notamment la constitution d’un droit réel spécial d’habitation (dont la constitution est
assujetti à l’autorisation de la Direction générale du tourisme ainsi qu’aux formalités propres aux
droits réels) tout en faisant régir par la loi les modalités « non réelles » de droits d’utilisation.
Par ailleurs, la législation portugaise ne permet la commercialisation de droits d’utilisation à temps
partiel que dans des unités de logement intégrées dans des établissements touristiques. Cette
exploitation, qui doit être agrée par la Direction générale du tourisme, ne peut porter que sur un
pourcentage déterminé des unités de logement de l’établissement touristique de telle façon que
certaines unités de logement doivent être destinées à l’exploitation hôtelière.

L’Espagne prévoit également, outre les garanties liées à la vente d’un bien en construction, que le
propriétaire du bien immobilier doit fournir deux types d’assurances complémentaires. La première
est destinée à couvrir les dommages survenus à des tiers depuis la promotion jusqu’à la
transmission des droits d’utilisation à temps partiel. La deuxième permettant de couvrir la
responsabilité civile des acquéreurs pour les dommages survenus aux biens et installations du fait de
leur utilisation.
La législation espagnole a créé, à l’instar du Portugal, un nouveau régime juridique aux contrats
d’utilisation à temps partiel de biens immobiliers.

II) COMMENTAIRES SUR LA TRANSPOSITION :

A. La nature du droit :

1. Absence d’un cadre juridique propre
La directive 94/47/CE ne s’est pas prononcée sur la nature du contrat ayant pour objet le droit
d’utilisation à temps partiel d’un bien immobilier et a laissé aux Etats membres le choix de donner
une qualification juridique au contrat. La plupart des Etats membres s’est abstenue, lors de la
transposition, de conférer au contrat une qualification juridique.
Il est à souligner que le Royaume-Uni, bien que n’ayant pas statué à l’occasion de la modification
du Timeshare Act 1992 sur la nature juridique de ces contrat, exclut, par son droit commun, que les
contrats portant sur un droit d’utilisation à temps partiel d’un bien immobilier puissent être
considérés comme un droit réel (du fait qu’il n’est pas possible d’inscrire pour une même propriété
plus de quatre personnes dans le Registre de la Propriété) ou comme un droit de location
immobilière inférieur à 21 ans (exclusion de l’enregistrement pour ce type de baux).
2. Mise en place d’un cadre juridique propre
Seuls deux Etats membres, l’Espagne et le Portugal, ont décidé de créer un cadre juridique propre à
ces contrats. L’Espagne, à l’instar du Portugal, a décidé de conférer, aux contrats portant sur un
droit d’utilisation à temps partiel d’un bien immobilier, le statut réel et soumet dès lors ces contrats
aux formalités propres aux contrats réels (acte authentique, inscription au Registre Foncier, etc.).
Cependant, certaines différences existent entre les systèmes mis en place par ces deux Etats.
La loi 42/98 espagnole de transposition prévoit que les droits d’utilisation à temps partiel ne
peuvent, sous peine de nullité, s’aligner que sur deux figures expressément stipulées. Soit le droit
d’utilisation à temps partiel est constitué en tant que droit réel limité, soit il est conclu sous la forme
d’un bail immobilier saisonnier d’une durée de 3 à 50 ans et dans lequel les loyers sont payés à
l’avance.
Le Portugal, de son côté, permet l’existence de différentes constructions contractuelles ayant pour
objet un droit d’utilisation à temps partiel. Le décret législatif du 22 mai 1999, a mis en place un
cadre juridique qui englobe et réglemente toutes les situations contractuelles, permettant ainsi à
l’acquéreur de bénéficier d’une protection maximale.
Ainsi, un droit d’utilisation à temps partiel peut être constitué sous la forme d’un droit réel
d’habitation périodique et se trouve dès lors soumis aux formalités propres aux droit réels (acte
authentique, inscription au Registre foncier, etc.).
A défaut de constitution sous la forme réelle, le système portugais réglemente également les
contrats qui auraient pour objet des droits de créance portant sur l’utilisation à temps partiel de
biens immobiliers ainsi que d’autre formules contractuelles nouvelles issues de la réalité
économique (telles que les cartões, clubes de férias, cartões turisticos).
6

B. Le champ d’application :

1. Texte de la directive
En vertu de son article 2 premier tiret, la directive 94/47/CE s’applique à « … tout contrat ou groupe
de contrats conclu pour au moins trois années, par lequel, directement ou indirectement,
moyennant un certain prix global, un droit réel ou tout autre droit portant sur l’utilisation d’un ou
de plusieurs biens immobiliers, pendant une période déterminée ou déterminable de l’année qui ne
peut être inférieure à une semaine, est créé ou fait l’objet d’un transfert ou d’un engagement de
transfert… »
La directive 94/47/CE a prévu deux périodes de temps différentes qui délimitent le champ
d’application de celle-ci aux contrats portant sur l’utilisation d’un ou de plusieurs biens
immobiliers.
Le contrat entre le vendeur et l’acquéreur doit avoir été conclu pour une durée d’au moins trois
années permettant l’utilisation par l’acquéreur du bien immobilier pendant une période déterminée
ou déterminable de l’année d’une semaine au moins.

2. Commentaires sur la durée du contrat
Pour ce qui concerne la durée contractuelle d’au moins trois ans, la majorité des Etats membres à
transposé explicitement le plancher prévu par la directive 94/47/CE. Le champ d’application des
lois nationales de transposition coïncide ainsi sur ce point avec celui de la directive 94/47/CE et, par
conséquent, les contrats portant sur un droit d’utilisation dont la durée est inférieure à trois ans n’y
sont pas assujettis.
La Finlande reste l’exception puisqu’elle n’indique, dans sa loi de transposition, aucune durée du
contrat.
Le Luxembourg prévoit également que le champ d’application de sa loi de transposition s’applique
aux contrats conclus à durée déterminée inférieurs à trois ans, pour autant qu’ils comportent une
clause de renouvellement.
Le Portugal prévoit pour les contrats portant sur des droits réels, que les parties pourront fixer la
durée de leur contrat pour autant qu’elle ne soit pas inférieure à 15 ans (si les parties fixent une
durée inférieure à 15 ans, le contrat sera nul).
Pour les contrats ayant pour objet des droits de créance (quelque soient les formules contractuelles
issues de la pratique économique), leur durée peut être fixée également par les parties pour autant
qu’elle ne soit pas inférieure à trois ans. Si les parties établissent une durée inférieure à trois ans, ces
contrats seront considérés comme nuls.
La directive 94/47/CE n’ayant pas fixé de plafond à la durée du contrat, la majorité des Etats
membres a également décidé de ne pas plafonner sa durée. L’Espagne et le Portugal ont adopté une
approche différente.
L’Espagne fixe la durée maximale à 50 ans (aussi bien pour les contrats de nature réelle que pour
les contrats de location immobilière soumis à la loi de transposition). Cependant, si les contrats
supérieurs à trois ans ne s’intègrent pas dans les deux formes juridiques expressément prévues par
la loi de transposition, ils seront considérés nuls de plein droit.

Le Portugal prévoit pour les contrats dont les droits d’utilisation ne sont pas de nature réelle soit la
perpétuité (si le propriétaire est à l’origine de la constitution du droit et qu’il ne détermine pas une
autre durée) soit un maximum de 30 ans (si une autre personne, autre que le propriétaire, est à
l’origine de la constitution du droit). Pour les contrats portant sur des droits réels et à défaut de
stipulation contractuelle, la durée est réputée perpétuelle.

3. Commentaires sur la période annuelle d’utilisation
Certains Etats membres (Pays-Bas, Irlande et Italie) ont décidé d’appliquer les mêmes critères que
ceux fixés par la directive 94/47/CE, à savoir une période annuelle de sept jours minimum. Par
conséquent, tous les contrats présentant une période déterminée ou déterminable de moins de sept
jours ne rentrent pas dans le champ d’application des lois nationales desdits pays et seront régies par
le droit commun de chacun de ces Etats.
L’Espagne prévoit également une période annuelle d’utilisation de sept jours au moins, mais les
conséquences attachées aux contrats qui présentent des périodes d’utilisation inférieure diffèrent
selon que le contrat ait une durée supérieure à trois ans (dans ce cas le contrat est réputé nul) ou
inférieure à trois ans (dans ce cas la loi de transposition espagnole ne s’applique pas).
Le Portugal, tout en fixant une période minimale de sept jours, prévoit que la période annuelle
d’utilisation ne pourra pas s’étendre au delà de trente jours. Les contrats (relatifs à des droits réels
ou non) prévoyant des périodes inférieures à sept jours ou supérieures à trente jours, sont frappés de
nullité.
D’autres Etats membres, tels que l’Allemagne, l’Autriche, la Belgique, le Danemark, la Finlande, la
France, le Luxembourg, le Royaume-Uni et la Suède, ont décidé de ne pas limiter la période
d’utilisation annuelle à sept jours au moins.
Ces Etats membres ont dès lors permis que des contrats présentant des périodes déterminées ou
déterminables de moins de sept jours puissent tomber également sous le champ d’application de
leurs mesures de transposition. La Belgique a, en outre, interdit que le contrat portant sur un droit
d’utilisation à temps partiel soit inférieur à deux jours.
Par ailleurs, certains Etats membres (Espagne et Portugal) ont prévu explicitement que le vendeur à
l’obligation de réserver, à des fins de nettoyage et de réparation, une semaine au moins par année.

C. Le document informatif :

1. Texte de la directive
Aux termes de l’article 3 premier paragraphe de la directive 94/47/CE « … le vendeur est tenu de
remettre à toute personne qui demande des informations sur le ou les biens immobiliers un
document qui, outre une description générale de ce ou ces biens, fournit au moins des informations
concises et précises sur les éléments mentionnés aux points a) à g), i) et l) de l’annexe, de même
que des indications sur la manière d’obtenir des informations complémentaires »

2. Commentaires
Une majorité d’Etats membres (Autriche, Belgique, Danemark, Espagne, Finlande, Pays-Bas, Italie,
Luxembourg et Portugal) a prévu d’élargir l’obligation d’information qui pèse sur le vendeur à
d’autres éléments que ceux mentionnés à l’article 3 premier paragraphe de la directive.
Les Pays-Bas ont été les seuls à prévoir que tous les éléments compris dans l’annexe de la directive
94/47/CE soient indiqués dans le document informatif.
La Belgique prévoit, en outre, que le vendeur est tenu d’indiquer dans son document informatif la
nature, l’étendue ou le montant des garanties destinées à assurer le respect de ses différentes
obligations envers l’acquéreur.

3. Sanctions
a. quant au document informatif
Si le document informatif ne présente pas tous les éléments indiqués à l’article 3 premier
paragraphe de la directive 94/47/CE, et pour autant que le contrat soit conclu, l’amende est la
sanction la plus largement répandue dans les législations allemande (qui permet également la
possibilité de se rétracter du contrat pendant un mois), autrichienne, belge (qui prévoit également la
possibilité d’annuler le contrat), danoise, finlandaise, française, italienne, luxembourgeoise,
portugaise (qui prévoit aussi la possibilité de suspendre les activités du vendeur pendant deux ans et
la publication de la décision judiciaire, condamnant le vendeur, dans ses établissements et dans un
journal), britannique et suédoise.
Certains Etats accordent expressément une indemnisation à l’acquéreur (Pays Bas et Suède). La
France et l’Espagne prévoient également la nullité du contrat dans le cas où l’offre manquerait
d’éléments informatifs.
L’Irlande ne prévoit pas explicitement de sanctions dans le cas où le vendeur omettrait des
informations du document.
b. quant à la publicité
Selon l’article 3.3 de la directive 94/47/CE, toute publicité doit indiquer la possibilité d’obtenir le
document informatif et préciser l’endroit où l’on peut s’adresser à cet effet.
Seuls quatre Etats membres (Portugal, Royaume Uni, Danemark, France) sanctionnent
explicitement par une amende tout manquement. L’Espagne prévoit la nullité du contrat et
l’allocation éventuelle d’une indemnisation pour les infractions y relatives.
Par ailleurs, certains Etats (Espagne et Portugal) ont décidé d’interdire l’utilisation d’expressions
« multipropriété » ou expressions similaires dans les documents informatifs et publicités relatives
aux biens immobiliers. Par contre, l’Italie autorise expressément l’utilisation du terme
« multipropriété » mais uniquement pour les cas où le contrat présente une nature réelle.
Le Portugal prévoit également la possibilité de suspendre pendant deux ans l’activité du
professionnel et la publication dans ses établissements et dans un journal de la décision le
condamnant.
L’Italie prévoit également comme sanction la possible suspension de l’activité du professionnel.
En Belgique, toute publicité ayant pour but direct ou indirect de promouvoir la vente de droits
d’utilisation de biens immobiliers à temps partiel, doit clairement mentionner un tel but.

4. Problèmes décelés
a. quant au contenu
Certains Etats membres (Italie et Espagne) bien qu’ayant renforcé l’obligation d’information que
pèse sur le vendeur, n’ont cependant pas repris la totalité des éléments minimaux requis par l’article
3 paragraphe 1 de la directive 94/47/CE et une procédure d’infraction à été ouverte par conséquent à
leur encontre.
b. quant à l’obligation de remise du document
Le Danemark avait précisé, lors de la transposition, que cette obligation à charge du vendeur ne
s’appliquerait que dans les seuls cas où la personne aurait l’intention de se comporter en
consommateur au cas où un contrat serait conclu.
Le Danemark exclue dès lors, la remise du document dans les cas où l’intéressé a l’intention
d’utiliser ces informations dans le cadre de son activité professionnelle.
Bien que la directive 94/47/CE ne fait pas expressément mention des objectifs poursuivis par son
article 3.1, il semblerait que ce dernier vise essentiellement à permettre l’information des
consommateurs et non des concurrents. Par conséquent, la Commission a décidé de ne pas engager
de procédure d’infraction à l’encontre du Danemark.

D. Le contrat

1. Texte de la directive
Aux termes de l’article 4 premier tiret de la directive 94/47/CE «… le contrat, qui est
obligatoirement établi par écrit, doit contenir au moins les éléments mentionnés à l’annexe,… »

2. Commentaires
Bien que la majorité des Etats membres se sont contentés de transposer tel quel l’article 4 premier
tiret de la directive, certains Etats membres (Belgique, Danemark, Espagne, France, Luxembourg et
Portugal) ont cependant prévu d’insérer de nouveaux éléments dans le contrat.
A titre d’exemple, le Luxembourg et la Belgique prévoient que le contrat doit indiquer qu’en cas de
possibilité de participer à un système d’échange ou de revente, l’acquéreur doit être averti que ladite
participation ne donne pas la certitude que l’échange ou la revente soient réalisés (le vendeur doit
également informer l’acquéreur quant aux éléments inhérents au système d’échange ou de revente
et qui sont susceptibles de limiter leurs possibilités).
La Belgique oblige également le vendeur à présenter de manière détaillée une série d’informations
relatives à l’administration et à la gestion du bien immobilier (tel que le choix des gérants, la
participation aux assemblées, la contribution aux charges exceptionnelles et les sanctions prévues
en cas de paiement tardif). Par ailleurs, la législation belge prévoit que le contrat devra également
mentionner la situation hypothécaire ainsi que les droits réels existants sur le bien immobilier

Le Portugal de son côté, insiste particulièrement sur les informations relatives aux unités de
logement (tel que leur description précise, la désignation des unités qui peuvent faire l’objet d’un
droit réel, le pourcentage représentée par rapport au nombre total d’unités du complexe touristique,
etc.) ainsi que sur les différentes garanties mises à charge du vendeur (telles que celles assurant la
bonne administration et conservation du bien, celles protégeant l’acquéreur quant à l’existence
d’hypothèques ou autre droits réels grevant le bien, etc.)

3. Sanctions
. quant à la forme écrite
Si le contrat ne revêt pas la forme écrite (tel qu’indiqué à l’article 4 alinéa premier de la directive
94/47/CE), certains Etats membres ont décidé de sanctionner le vendeur par la nullité du contrat
(Allemagne, Belgique, Espagne, France, Italie et Suède).
D’autres Etats membres prévoient à titre de sanction une amende (Finlande, Danemark, Portugal et
Royaume-Uni). Le Portugal prévoit en outre la possible suspension de l’activité du professionnel
pendant deux ans ainsi que la publication dans les établissements du professionnel et dans un
journal de la décision le condamnant.
Le Danemark reste le seul Etat membre à considérer que l’absence d’écrit entraîne l’inopposabilité
du contrat à l’égard de l’acquéreur.
Les Pays Bas, l’Irlande et le Luxembourg ne prévoient pas explicitement de sanctions dans leurs
mesures de transposition.
. quant au contenu
Quant au contenu du contrat (dont tous les éléments de l’annexe de la directive 94/47/CE doivent
figurer, selon l’article 4 alinéa premier), les Etats membres sanctionnent l’absence d’éléments
informatifs soit par la nullité du contrat (Allemagne, Belgique, France, Suède et Luxembourg) soit
par une amende (Autriche, Belgique, Danemark, Espagne, Finlande, France, Pays-Bas, Italie,
Luxembourg, Portugal, Royaume-Uni, et Suède).
Le Portugal sanctionne également le professionnel par une possible suspension de son activité
pendant deux ans et par la publicité de la décision l’ayant condamné dans ses locaux et dans un
journal.
L’Irlande reste le seul Etat membre à ne pas préciser de façon explicite dans ses mesures de
transposition la sanction qui frapperait l’absence d’informations (une procédure d’infraction est en
cours à l’encontre de cet Etat membre).

E. La langue et la traduction du contrat :

1. Texte de la directive
Aux termes de l’article 4 deuxième et troisième tirets de la directive 94/47/CE « … le contrat et le
document visés à l’article 3 paragraphe 1 doivent être rédigés, parmi les langues officielles de la
Communauté, dans la langue ou une des langues de l’Etat membre où réside l’acquéreur ou dans la
langue ou une des langues de l’Etat membre dont il est ressortissant, au choix de l’acquéreur.

Toutefois, l’Etat membre où réside l’acquéreur peut imposer que le contrat soit rédigé dans tous les
cas au moins dans sa langue ou ses langues parmi les langues officielles de la Communauté.
… le vendeur doit remettre à l’acquéreur une traduction conforme du contrat dans la langue ou une
des langues parmi les langues officielles de la Communauté de l’Etat membre où le bien immobilier
est situé »

2. Commentaires
Certains Etats membres (Autriche, Danemark, Finlande, Pays-Bas et Royaume-Uni) ont étendu le
champ d’application de cette obligation aux langues officielles des pays comprenant l’Espace
Economique Européen.
Il est à remarquer que la directive 94/47/CE a laissé également, dans son article 4 deuxième tiret, la
possibilité aux Etats membres d’imposer leurs langues officielles au contrat pour autant que
l’acquéreur conserve son droit au choix (l’Irlande, l’Italie et l’Espagne ont opté pour la possibilité
offerte par la directive 94/47/CE).
Cependant, des difficultés d’adaptation avec le principe du droit au choix existent toujours pour
deux de ces Etats membres (Irlande et Espagne) comme il sera précisé ci-après.

3. Sanctions
L’absence, dans le chef de l’acquéreur, du droit de choisir la langue du document et du contrat est
frappée soit par la nullité du contrat (Autriche, France, Espagne et Suède) soit par une amende
(Autriche, Belgique, Danemark, Finlande, France, Luxembourg, Portugal et Royaume-Uni)
En Belgique, l’acquéreur a également le droit de demander l’annulation du contrat au cas où le
vendeur ne lui accorderait pas le choix auquel il a droit.
Le Portugal sanctionne le vendeur par une possible suspension de son activité (pendant deux ans) et
par la publication dans ses établissements et dans un journal de la décision l’ayant condamné.
L’Allemagne prévoit deux sanctions différentes selon que l’absence du droit de choisir la langue
affecte le document (un mois de rétractation) ou le contrat (nullité).
Si le vendeur faillit à son obligation de fournir une traduction du contrat, certains Etats membres
sanctionnent cette faute soit par l’amende (Belgique, Italie, Royaume Uni, Autriche, Danemark,
Finlande et France) soit par la nullité du contrat (France). La Suède prévoit qu’en l’absence de
traduction, l’acquéreur a le droit de résilier le contrat. La Belgique prévoit également la possibilité
de demander l’annulation du contrat.

4. Problèmes décelés
a. quant au document informatif
Une procédure d’infraction a été initiée contre la Suède pour mauvaise transposition de l’article 4
deuxième tiret de la directive 94/47/CE.
La Suède a transposé cette disposition en permettant le droit au choix de la langue pour le contrat
uniquement. La Commission a considéré qu’une telle analyse de l’article 4 deuxième tiret mène à
une interprétation restrictive par rapport à la finalité poursuivie.

L’article 4 deuxième tiret ne peut être compris que dans un sens large qui engloberait non seulement
le particulier engagé dans un contrat avec le vendeur (acquéreur au sens strict) mais également le
particulier non engagé dans une relation contractuelle (acquéreur potentiel).
b. quant au contrat
Des procédures d’infraction ont été entamées à l’encontre de l’Espagne, le Luxembourg et l’Irlande
pour transposition insuffisante des dispositions de l’article 4 deuxième tiret.
La loi de transposition espagnole prévoit qu’aussi bien le document que le contrat soient rédigés en
castillan ou dans une des autres langues officielles espagnoles et ce, en fonction du lieu de la
conclusion du contrat (l’acquéreur ayant également la possibilité d’obtenir le document et le contrat
dans la langue officielle de l’Etat où il est résident).
Cette transposition est insuffisante au regard de l’article 4 deuxième tiret puisqu’elle ne prévoit pas
le droit de l’acquéreur de choisir pour le document et le contrat la langue officielle de l’Etat dont il
est le ressortissant.
Les infractions relatives au Luxembourg et à l’Irlande concernent la faculté que l’article 4 deuxième
tiret de la directive 94/47/CE accorde aux Etats membres d’imposer leur langue nationale au
contrat, tout en laissant le droit à l’acquéreur de choisir un contrat rédigé dans la langue de l’Etat
dont il est le ressortissant.
A cet effet, aussi bien la loi de transposition luxembourgeoise, que la loi de transposition irlandaise,
ont prévu que si le contrat est conclu avec un acquéreur ayant son domicile au Grand Duché du
Luxembourg ou en Irlande respectivement, le contrat devait être rédigé soit en langue allemande ou
française (pour le Luxembourg), soit dans la langue officielle de l’Etat membre où l’acquéreur
réside (Irlande).
La Commission estime qu’une telle transposition prive l’acquéreur du choix de la langue auquel il a
droit puisque les deux phrases insérées dans l’article 4 deuxième tiret doivent être analysées sous
l’angle de la complémentarité et non sous l’angle de l’exclusion.
c. quant à la traduction
Lors de la transposition, l’Espagne avait omis cette obligation à charge du vendeur (ce grief fait
l’objet d’une procédure d’infraction actuellement pendante).
Par ailleurs, un grief a été retenu à charge de l’Irlande qui prévoit, dans ses mesures de
transposition, l’obligation à charge du vendeur de remettre une traduction du contrat en Anglais ou
en Gaélique, au choix de l’acquéreur.
La transposition irlandaise de l’article 4 troisième tiret, bien qu’irréprochable dans le cas où le bien
immobilier se situe en Irlande ou en Angleterre, serait insuffisante dans le cas où le bien se situerait
dans un autre Etat membre. Dans un tel cas, et pour autant que la loi irlandaise soit applicable au
contrat, le vendeur ne serait pas obligé de remettre à l’acquéreur (contrairement à l’article 4
troisième tiret) une traduction conforme du contrat dans la langue de l’Etat membre où se situe le
bien immobilier (ce grief fait l’objet d’une procédure d’infraction pendante).

F. Les droits de rétractation et de résiliation :

1. Texte de la directive
Aux termes de l’article 5 point 1 de la directive 94/47/CE « …l’acquéreur a le droit :
- de se rétracter, sans indiquer de motifs, dans un délai de dix jours calendrier à compter de la
signature du contrat par les deux parties ou… d’un contrat préliminaire contraignant…,
- si le contrat ne contient pas les informations mentionnées aux points a), b), c), d)1, d)2, h), i), k),
l) et m) de l’annexe au moment de la signature du contrat par les deux parties ou… d’un contrat
préliminaire contraignant, de résilier le contrat dans un délai de trois mois à partir de ce moment.
Si, dans ce délai de trois mois, les informations en question sont fournies, l’acquéreur disposera
dès ce moment du délai de rétractation indiqué au premier tiret,
- si, à l’expiration du délai de trois mois prévu au deuxième tiret, il n’a pas fait usage du droit de
résiliation et si le contrat ne contient pas les informations mentionnés… de disposer, à partir du
jour suivant cette expiration, du délai de rétractation indiqué au premier tiret »

2. Commentaires sur le droit de rétractation
Concernant la rétractation telle que prévue au premier tiret, la majorité des Etats membres a prévu
le délai de 10 jours prévue à l’article 5 point 1 de la directive 94/47/CE.
Certains Etats membres ont cependant accordé explicitement un délai supérieur à l’acquéreur. En
effet, aussi bien l’Autriche que le Royaume Uni (qui reprend le délai prévu dans le Timeshare Act
de 1992) permettent à l’acquéreur qu’il puisse se rétracter dans un délai de quatorze jours. La
Belgique a pour sa part décidé de conférer à l’acquéreur un délai de quinze jours.
Le Portugal, qui prévoyait un délai de rétractation de 14 jours dans son décret de 1993, a finalement
opté pour la solution dégagée par la directive 94/47/CE.
Finalement, la France a adopté un système qui présente un avantage notable pour l’acquéreur. En
effet, la législation française prévoit que l’offre du professionnel doit être faite par écrit et
maintenue de manière irrévocable pendant une période de sept jours. Le consommateur dispose
donc, dès le moment où il reçoit ladite offre, d’un engagement ferme du professionnel pendant
ladite période qui lui permet d’analyser les différentes composantes de l’offre.
Si le consommateur accepte l’offre du professionnel, il la renvoie à ce dernier signée. Ce n’est qu’à
partir de l’envoi de l’offre acceptée, que le consommateur disposera également du droit de
rétractation de dix jours.
L’acquéreur dispose donc, par un tel système, d’un délai plus important pour pouvoir réfléchir à son
acquisition.

3. Commentaires sur le droit de résiliation
La résiliation, telle que précisée au deuxième tiret de l’article 5 de la directive 94/47/CE, sanctionne
le comportement fautif du vendeur. En effet, l’acquéreur a le droit de résilier le contrat dans un
délai de trois mois au plus si le contrat ne contient pas les informations indiquées dans l’annexe de
la directive au moment de la signature du contrat ou d’un contrat préliminaire contraignant.

Bien que le droit de résiliation ne puisse pas s’exercer dans le cas où le professionnel corrige (dans
ce délai de trois mois) son comportement fautif, l’acquéreur disposera toujours d’un délai de 10
jours de rétractation à partir de la cessation de l’infraction.
La grande majorité des Etats membres ne se sont pas écartés du prescrit de la directive 94/47/CE, à
l’exception toutefois de la France et de l’Espagne (qui sanctionnent le comportement fautif du
vendeur par la nullité du contrat) ainsi que de la Belgique (qui prévoit que le droit de résiliation en
faveur de l’acquéreur est d’un an à compter de la signature du contrat au lieu des trois mois prévus
par la directive).
La Suède permet également à l’acquéreur de résilier le contrat si la traduction du contrat ne lui a pas
été remise.
Par ailleurs, l’Autriche prévoit un système unique dans le cas où les informations relatives au droit
de rétractation sont manquantes dans le contrat. Le délai pour se rétracter ne commence pas à
courir, avec la conséquence que l’acquéreur pourra se rétracter à n’importe quel moment qui suit la
signature du contrat.

G. La notification des droits de rétractation et de résiliation :

1. Texte de la directive
Aux termes de l’article 5 point 2, 3 et 4 de la directive 94/47/CE « si l’acquéreur entend exercer les
droits prévus au point 1, il le notifie, avant l’expiration du délai et d’une manière pouvant être
prouvée conformément aux législations nationales, à la personne dont le nom et l’adresse figurent,
à cet effet, dans le contrat…
Si l’acquéreur exerce le droit de rétractation, il ne peut être tenu de rembourser…que les frais
qui… sont encourus du fait de la passation du contrat et de sa rétractation…
Si l’acquéreur exerce le droit de résiliation, il n’est tenu à aucun remboursement »
2. Commentaires
Seuls certains Etats membres ont décidé explicitement la manière dont l’acquéreur devrait opérer la
notification. La notification s’opérera soit par écrit (Allemagne et Autriche) soit par courrier
recommandé (Belgique, Italie et Luxembourg) soit par acte notarié si le contrat est passé devant
notaire (Espagne) ou soit par coupon (France).
La France a prévu un mécanisme original dans la mesure où l’offre du professionnel est envoyée ou
remise au consommateur en deux exemplaires, dont l’un, qui lui est réservé, comporte un coupon
détachable (indiquant l’identité et le domicile ou le siège du professionnel) destiné à faciliter
l’exercice de la faculté de rétractation. Rappelons que le délai pour l’exercice de la faculté de
rétractation ne débute, selon le système français, qu’à partir du moment ou l’acquéreur envoie
l’offre signée au professionnel.
3. Doutes d’interprétation
En ce qui concerne la transposition faite de l’article 5 point 2 de la directive 94/47/CE, certains
Etats membres ont prévu des formalités particulières telles que l’obligation de notifier au vendeur
de façon écrite ou par recommandé.

Or, l’article 5 point 2 de la directive ne prévoit nullement des exigences particulières de forme que
doivent revêtir les notifications de la rétractation et de la résiliation. Cet article a uniquement trait à
la manière dont les rétractations et les résiliations notifiées doivent être prouvées et se limite donc à
renvoyer aux règles nationales en matière de preuve.
Cet article est d’ailleurs libellé de manière différente par rapport à l’article 5 de la directive 85/577
du 20 décembre 1985 (concernant la protection des consommateurs dans le cas de contrats négociés
en dehors des établissements commerciaux) qui prévoit explicitement la compétence des Etats
membres quant aux modalités et conditions prescrites pour les notifications.
La Commission n’a toutefois pas considéré que les exigences de forme telle que l’écrit ou l’envoi
d’un courrier recommandé constituent une infraction à la présente directive.
Cependant pour l’Espagne, la Commission a considéré que l’exigence de la forme notariée pour
notifier la rétractation d’un contrat passé devant notaire viendrait à limiter de manière importante la
finalité de l’article 5 point 2 de la directive 94/47/CE puisqu’une telle forme de notification
empêcherait l’acquéreur de pouvoir notifier par toute autre voie prouvable de droit national (tel
qu’un simple écrit ou un courrier recommandé).
Le grief reproché à l’Espagne fait actuellement l’objet d’une procédure d’infraction.
4. Sanctions
Le Grand-Duché du Luxembourg prévoit qu’une amende sera infligée au vendeur dans le cas où
celui-ci exigerait de l’acquéreur le paiement de certains frais (autres que ceux liés à des actes devant
impérativement être effectués pour la rétractation) pour pouvoir exercer ses droits de rétractation et
de résiliation.

H. Les avances :

1. Texte de la directive
Aux termes de l’article 6 de la directive 94/47/CE « les Etats membres prévoient dans leur
législation des mesures visant à interdire tout paiement d’avances par l’acquéreur avant la fin de la
période d’exercice du droit de rétractation »
2. Commentaires
Les Etats membres ont transposé le contenu de l’article 6 de la directive 94/47/CE, tout en
prévoyant différemment les conséquences attachées à l’interdiction.
3. Sanctions
En cas de paiement d’avances par l’acquéreur, l’amende à l’encontre du vendeur est la sanction la
plus répandue dans les législations autrichienne, belge (le remboursement à charge du vendeur
devra s’effectuer dans les 30 jours qui suivent la notification de la rétractation de l’acquéreur),
danoise, finlandaise, française, irlandaise, italienne (suspension possible des activités du vendeur
s’il récidive), luxembourgeoise, portugaise (suspension possible des activités du vendeur pendant
deux ans et publication dans ses établissements et dans un journal de la décision l’ayant condamné),
britannique et suédoise.

La législation espagnole prévoit comme sanction la nullité du contrat et oblige le vendeur à
rembourser à l’acquéreur deux fois la valeur des avances versées.
Seules deux législations nationales (l’allemande et l’hollandaise) ne prévoient pas expressément des
sanctions puisqu’elles se limitent à établir que le vendeur devra rembourser les sommes perçues à
titre d’avances.
Pour ces deux Etats membres, d’autres types de sanctions découlent toutefois de leurs systèmes
juridiques nationaux.
La Commission a notamment analysé de façon approfondie le système allemand qui dispose de
certains mécanismes qui protègent les consommateurs et visent à assurer le respect de l’interdiction.
Le système allemand protège l’acquéreur qui aurait payé une avance à la demande du vendeur,
malgré l’interdiction. L’acquéreur aura droit non seulement au remboursement des sommes versées,
mais également à l’obtention d’un dédommagement en cas de préjudice. Par ailleurs, l’acquéreur
disposera du droit de résilier le contrat, même si le délai de rétractation a expiré.
Le droit allemand protège également le public de façon générale si le vendeur ne respecte pas
l’interdiction de demander des avances. Le vendeur est passible d’encourir une interdiction de
continuer son activité professionnelle (cette interdiction est elle-même sanctionnée en cas de
violation par une amende).
Par ailleurs, les associations professionnelles et les associations de consommateurs peuvent intenter
une action en cessation à l’encontre de vendeurs qui, contrairement à l’article 6 de la directive
94/47/CE, acceptent ou demandent des avances.

I. La résiliation du contrat de crédit

1. Texte de la directive
Aux termes de l’article 7 de la directive 94/47/CE « Les Etats membres prévoient dans leur
législation que :
- si le prix est entièrement ou partiellement couvert par un crédit accordé par le vendeur
ou
- si le prix est entièrement ou partiellement couvert par un crédit accordé à l’acquéreur par un tiers
sur la base d’un accord conclu entre le tiers et le vendeur,
le contrat de crédit est résilié, sans pénalité, lorsque l’acquéreur exerce le droit de résiliation ou le
droit de rétractation du contrat prévus à l’article 5.
Les Etats membres déterminent les modalités de la résiliation du contrat de crédit »
2. Commentaires
Tous les Etats membres ont transposé de manière correcte le contenu de l’article 7 de la directive
94/47/CE.
Quant aux modalités de la résiliation du contrat de crédit, seuls deux Etats membres les ont
précisées. Le Luxembourg et la Belgique prévoient que la résiliation devra s’opérer sous la forme
de l’envoi d’un courrier recommandé.

J. La renonciation aux droits et les exonérations de responsabilité :

1. Texte de la directive
Aux termes de l’article 8 de la directive 94/47/CE « les Etats membres prévoient dans leur
législation que toute clause par laquelle l’acquéreur renonce aux bénéfices des droits visés par la
présente directive, ou par laquelle le vendeur est exonéré des responsabilités découlant de la
présente directive, ne lie pas l’acquéreur, dans les conditions fixées par la législation nationale »
2. Commentaires
La transposition de l’article 8 de la directive 94/47/CE a été accomplie de manière littérale par les
Etats membres. Certaines législations nationales de transposition ont également prévu, hormis
l’inopposabilité qui frappe l’existence de ces clauses contractuelles, des sanctions expresses.
3. Sanctions
Ainsi, l’Autriche, la France, le Luxembourg, la Belgique et le Portugal sanctionnent l’existence des
clauses de renonciation aux droits et les clauses d’exonération des obligations par la nullité de la
clause en question. Par ailleurs, le Portugal prévoit également que le professionnel peut encourir
une suspension de son activité pendant deux ans et que la décision l’ayant condamné soit publiée
dans ses établissements et dans un journal.

K. Règles de droit international privé :

1. Texte de la directive
Aux termes de l’article 9 de la directive 94/47/CE « les Etats membres prennent les mesures
nécessaires pour que, quelle que soit la loi applicable, l’acquéreur ne soit pas privé de la
protection accordée par la présente directive, si le bien immeuble est situé sur le territoire d’un
Etat membre »
2. Commentaires
Certains Etats membres (Allemagne, Autriche, Danemark, Finlande, Pays-Bas, Royaume-Uni et
Suède) ont étendu la protection conférée à l’acquéreur si le bien immobilier se situe dans le
territoire d’un Etat partie à l’Espace Economique Européen.
D’autres Etats membres (Belgique, France et Luxembourg) ont décidé également d’étendre la
protection accordée à l’acquéreur dans le cas où le bien immobilier se situe en dehors des frontières
de l’Espace Economique Européen :
- la France et le Luxembourg accordent cette protection aux acquéreurs, ayant leur résidence
dans un Etat membre de la Communauté européenne, pour autant que le contrat ait été conclu dans
l’Etat de résidence de l’acquéreur ou que les critères de l’article 5.2 de la Convention de Rome
soient réunis,
- la Belgique accorde la protection aux seuls acquéreurs résidants en Belgique dans deux
situations. La loi belge s’appliquera si le contrat est conclu en Belgique ou si le contrat, bien que
non conclu en Belgique, répond aux critères de l’article 5.2 de la Convention de Rome.

Par ailleurs, et bien que la directive 94/47/CE ne se soit pas penchée sur des questions touchant au
choix des juridictions dans les contrats portant sur un droit d’utilisation à temps partiel, certains
Etats membres ont décidé d’insérer dans leurs mesures de transposition des textes visant à protéger
l’acquéreur.
A cet égard, trois Etats membres (la Belgique, l’Espagne et la France) ont édicté des sanctions dans
le cas où le contrat entre l’acquéreur et le vendeur prévoirait une clause d’attribution de
compétence.
L’Espagne sanctionne de nullité toute clause qui attribuerait la compétence à un tribunal arbitral
sauf si la compétence est dévolue au Système Arbitral de la Consommation ou si la composition du
tribunal en question est paritaire (représentants des entreprises et représentants des associations de
consommateurs).
La France et la Belgique, sanctionnent également de nullité toute clause attributive de compétence à
des tribunaux d’un Etat non membre à la Convention de Bruxelles de 1968 ou à la Convention de
Lugano de 1988, lorsque soit l’acquéreur réside en France ou en Belgique respectivement soit le
bien est situé dans un Etat signataire aux dites Conventions.

3. Problèmes décelés
L’Irlande n’a pas transposé l’article 9 de la directive 94/47/CE.
Les lois de transposition espagnole, portugaise et italienne limitent la protection conférée à
l’acquéreur par l’article 9, dans les seuls cas où le bien immobilier est situé sur leurs territoires
respectifs.
Or, la finalité de l’article 9 de la directive 94/47/CE est d’assurer, dans le cas où un contrat est
soumis à un droit d’un Etat non membre de la Communauté européenne, que tout acquéreur
(indépendamment du fait qu’il soit résidant ou ressortissant d’un Etat membre) puisse bénéficier de
la protection de la directive lorsque le bien immobilier est situé sur le territoire de n’importe quel
Etat membre.
Les dispositions légales adoptées par l’Espagne, le Portugal et l’Italie s’expliqueraient par le fait que
les juridictions des ces Etats membres auraient difficilement à connaître (en fonction des règles
traditionnelles de droit international privé) des contrats portant sur des droits relatifs à des biens
immobiliers situés en dehors de leurs territoires respectifs.
En effet, la Convention européenne concernant la compétence judiciaire et l’exécution des décisions en
matière civile et commerciale de 27 septembre 1968, prévoit en son article 16 qu’en matière de droits
réels et de droits de créance immobiliers la compétence des tribunaux de l’Etat contractant, où
l’immeuble est situé, est exclusive.
Cependant, la nature même d’un contrat portant sur un droit d’utilisation à temps partiel d’un bien
immobilier est bien complexe.
La Cour de justice à récemment constaté dans l’affaire Travel vac/Antem Sanchis (C-423/97 du 22
avril 1999) que le contrat qui lui était soumis en l’espèce pouvait relever aussi bien du droit
d’utilisation d’un immeuble que de la fourniture de services distincts. Etant donné que ces services
portaient sur une valeur supérieure à celle du droit d’utilisation du bien immobilier, la Cour a considéré
qu’un tel contrat ne devait pas être considéré comme un contrat portant principalement sur des droits
relatifs à des biens immobiliers.

Il n’est donc pas exclu qu’un tribunal d’un Etat membre se prononce sur un litige concernant un contrat
portant sur un droit d’utilisation à temps partagé d’un bien immobilier situé dans un autre Etat membre.
La Belgique limite également la protection de l’acquéreur lorsque le bien immobilier est situé sur le
territoire d’un autre Etat membre de la Communauté européenne que le sien. En vertu de la
législation belge, seul l’acquéreur résidant en Belgique peut bénéficier de la protection de l’article 9
de la directive 94/47/CE.
Le Luxembourg restreint également la protection de l’article 9 de la directive aux seuls acquéreurs
résidants dans le Grand Duché, dès lors que le bien est situé hors du territoire ducal. Cependant, la
loi luxembourgeoise prévoit que si le contrat est conclu au Grand Duché, la protection de l’article 9
de la directive sera accordée à l’acquéreur non résidant au Luxembourg.
Les autorités luxembourgeoises ont fait part récemment aux services de la Commission de leur
intention de modifier la loi de transposition afin de se conformer pleinement à la finalité poursuivie
par l’article 9 de la directive 94/47/CE.

III. REFLEXIONS QUANT A UNE ADAPTATION FUTURE DE LA DIRECTIVE
Les problèmes vécus par les consommateurs dans leurs rapports avec les promoteurs et vendeurs de
droit d’utilisation à temps partiel de biens immobiliers ont continué à se poser après l’adoption de la
directive 94/47/CE. A cet égard, les services de la Commission responsables pour la politique des
consommateurs ont été destinataires d’un nombre important de plaintes individuelles (24% des
plaintes reçues par les services de la Commission en 1998), ainsi que de nombreux courriers
émanant des parlementaires européens.
De même, le rapport de 1998 sur les activités des euroguichets des consommateurs, fait état de
presque quatre mille plaintes ou demandes d’informations relatives au secteur du droit d’utilisation
à temps partiel de biens immobiliers ( à signaler que pour le seul euroguichet de Montpellier, plus
de la moitié (52%) des cas traités en 1998, concernaient ce secteur).
Cependant, la très grande majorité de cas rapportés aux instances européennes fait part d’une série
de problèmes et de situations que la directive 94/47/CE ne permet pas à l’heure actuelle de
résoudre.
En effet, les cas qui ont été rapportés font état essentiellement d’agissements unilatéraux de la part
des vendeurs qui, postérieurement à la conclusion du contrat, modifient ou n’exécutent pas leurs
obligations contractuelles. Il s’agit essentiellement de l’imposition à l’acquéreur de charges
annuelles différentes de celles initialement prévues dans le contrat, de l’impossibilité pour
l’acquéreur de revendre son droit alors que ce droit était stipulé, du non suivi par le vendeur des
demandes de réservations ainsi que de l’absence d’inscription aux systèmes d’échanges ou de
revente prévus.
La situation de l’acquéreur est rendue plus précaire puisque souvent de nombreuses compagnies
responsables pour la gestion des biens immobiliers interviennent alors qu’elles ne sont pas
formellement parties contractantes au contrat initial. Cette situation rend encore plus difficile pour
l’acquéreur le fait de faire valoir ses droits légaux ou contractuels.
Or, la directive 94/47/CE ne protège le consommateur que dans certains domaines bien précis tels
que notamment, l’obligation à charge du vendeur de fournir préalablement à la conclusion du
contrat un certain nombre d’informations précises, l’octroi à l’acquéreur des droit de rétractation et
de résiliation et l’interdiction faite au vendeur de demander des avances pendant la période de
rétractation.
Il est vrai que certains Etats membres (comme le Portugal) ont décidé d’accroître sensiblement la
protection des consommateurs et présentent dès lors une législation qui semble répondre aux
nouveaux problèmes et situations issus de la pratique.
Toutefois, force est de constater également que la grande majorité des Etats membres n’a pas utilisé
les possibilités offertes par la clause minimale contenue dans l’article 11 de la directive 94/47/CE et
que par conséquent, la protection des consommateurs reste limitée à celle qui est prévue par la
directive.
Par son article 153, le Traité prévoit que la Communauté doit veiller à la promotion des intérêts des
consommateurs ainsi qu’à leur assurer un niveau élevé de protection. Les mesures d’harmonisation
minimale que représentent les directives, restent l’un des moyens pour parvenir à ces objectifs.
L’article 153 crée une dialectique entre l’action communautaire et l’action nationale.

Le principe de subsidiarité, auquel est soumis l’action communautaire en matière de protection des
consommateurs, demeure un concept évolutif, dynamique, d’application souple et pragmatique. Le
protocole sur l’application des principes de subsidiarité et de proportionnalité annexé au Traité
d’Amsterdam consacre cette vision dynamique qui doit caractériser la subsidiarité.
En fonction de ce principe, pour qu’une action de la Communauté soit justifiée, il faut que ses
objectifs ne puissent pas être réalisés de manière suffisante par l’action des Etats membres et qu’ils
puissent être mieux réalisés par une action de la Communauté.
Par conséquent, lorsque des mesures communautaires prises semblent insuffisantes pour atteindre
un objectif, une nouvelle mesure communautaire ne se justifierait pas si l’action des Etats membres
parvenait d’elle-même à la finalité poursuivie.
Or, force est de constater, que les insuffisances de la directive 94/47/CE se retrouvent également
dans la majorité des législations nationales et se répercutent dès lors, sur les consommateurs.
Devant un tel constat, et à la lumière du principe de subsidiarité, il faut se demander si une nouvelle
action communautaire, sous forme d’une modification de la directive actuelle, ne devrait pas être
envisagée.
Afin de protéger et de répondre pleinement aux attentes du consommateur, il semble que deux
grands axes d’intervention devraient être étudiés à savoir, d’une part, étendre les catégories de
contrats couverts par la directive 94/47/CE et, d’autre part, prévoir une protection plus étendue par
rapport à celle qui est actuellement prévue par la directive.

A. Les catégories de contrats couverts

1. La durée du contrat
Dans la deuxième partie de ce rapport, il a été indiqué que la majorité des Etats membres a décidé,
lors de la transposition, de prévoir le même champ d’application que la directive 94/47/CE. Les
mesures de transposition nationales ne s’appliquent dès lors, qu’aux seuls contrats conclus pour au
moins trois ans.
La durée minimale de trois ans prévue par la directive 94/47/CE se justifiait notamment par le souci
de faciliter la stabilité du marché (COM (92)220 du 13 mai 1992). Par conséquent, la protection
prévue par la directive n’était pas accordée aux acquéreurs souhaitant effectuer, dès leurs
acquisitions, des opérations de spéculations.
Or, la Commission a constaté que les professionnels et les promoteurs mettent actuellement sur le
marché de nouveaux contrats portant sur des droits d’utilisation à temps partiel mais conclus pour
une durée inférieure à trois ans, ce qui souvent semble n’être qu’une manière de contourner les lois
de transposition.
A titre d’exemple, les services de la Commission ont eu récemment connaissance de la
commercialisation en Espagne (postérieurement à l’adoption de la loi espagnole 42/98) de
nouveaux produits qui échapperaient en principe au champ d’application de la directive 94/47/CE.
Pour pouvoir bénéficier de ces nouveaux produits, le consommateur doit adhérer à un Club qui,
moyennant paiement d’une cotisation annuelle, lui permet d’utiliser lesdits produits pendant une
période déterminée par année et ce, pendant 35 mois.

A la fin des 35 mois d’appartenance au Club, les membres ont la possibilité soit de renouveler
successivement leur adhésion au Club (chaque renouvellement comprenant une durée de 35 mois)
soit d’acquérir un droit d’utilisation à temps partiel auprès du Club.
Or, du fait de leur durée initiale à 35 mois, les consommateurs seraient dépourvus de la protection
de la directive 94/47/CE, ce qui laisse croire que ces contrats ont finalement pour objet de
contourner la législation.
Afin d’obtenir de plus amples renseignements sur la nature et le fonctionnement de ces nouveaux
produits, les services de la Commission se sont adressés à une société qui commercialise de tels
produits
Les services de la Commission n’ont pas reçu de réponses satisfaisantes, eu égard aux exigences de
la directive
Faudrait-il dès lors revoir la limitation du champ d’application de la directive par rapport à
la durée du contrat, en vue de pouvoir réglementer sous un cadre unique tous les contrats
ayant pour objet un droit d’utilisation à temps partiel de biens immobiliers ?

2. La période annuelle d’utilisation
En prescrivant une période annuelle d’utilisation de sept jours au moins, (en raison du fait que la
semaine était la période d’utilisation la plus largement répandue dans toutes les formes de
multipropriété (COM (92)220 du 13 mai 1992)), la directive 94/47/CE a également laissé sans
protection les acquéreurs qui concluraient un contrat, portant sur un droit d’utilisation à temps
partiel, dont la période annuelle d’utilisation serait inférieure à une semaine.
La majorité des Etats membres a décidé, afin d’étendre au maximum la protection, soit de couvrir
tous les contrats portant sur un droit d’utilisation à temps partiel indépendamment d’une quelconque
période minimale annuelle d’utilisation, soit d’interdire des contrats portant sur une période
inférieure à sept jours.
Seuls les Pays-Bas, l’Irlande et l’Italie ont suivi l’approche de la directive, laissant ainsi sans
protection les acquéreurs de périodes de jouissance inférieures à sept jours.
Certaines législations nationales ne pourraient pas, par conséquent, apporter une protection
suffisante aux acquéreurs pour des contrats qui prévoiraient une période d’utilisation inférieure à
sept jours (tel qu’un droit d’utilisation portant sur six jours et prévoyant un jour destiné à l’entretien
du bien).
Faudrait-il que les limitations apportées à la période annuelle d’utilisation soient revues afin
d’étendre la protection de la directive à tous les contrats portant sur un droit d’utilisation à
temps partiel de biens immobiliers ?

B. Une protection plus large

1. Vers un droit de rétractation plus étendu
La proposition originale de la Commission (JOCE n° C222/5 du 29 août 1992) prévoyait d’accorder
à l’acquéreur un droit de rétractation de 14 jours à partir de la signature du contrat. Cette
proposition allongeait même le délai de rétractation à 28 jours à partir de la signature du contrat si le
droit de jouissance était exercé dans un Etat autre que celui de la résidence de l’acquéreur.
Ces délais se justifiaient essentiellement par le fait que les contrats portant sur des droits
d’utilisation à temps partiel d’un bien immobilier sont pour leur grande majorité conclus en période
de vacances (c’est à dire à un moment où l’acquéreur ne dispose pas pleinement de tout son temps
et de sa « sérénité » pour bien réfléchir à son acquisition) et que le bien immobilier est souvent situé
dans un Etat dont la législation est différente de celle de l’acquéreur.
La solution finalement adoptée par la directive 94/47/CE est celle d’accorder à l’acquéreur le droit
de se rétracter notamment dans les dix jours qui suivent la signature du contrat.
Certains Etats membres ont cru bon d’élargir cette durée soit à quatorze jours (Autriche et Royaume
Uni) soit à quinze jours (Belgique) suivant la conclusion du contrat.
Les plaintes qui sont adressées à la Commission font souvent état de conclusions de contrats
extrêmement hâtives laissant bien souvent l’acquéreur dans l’impossibilité sereine d’obtenir sur
place des réponses à ses demandes d’information.
Or, l’importance des jours qui suivent la conclusion du contrat est fondamentale puisque
l’acquéreur va décider du maintien ou non de son acquisition et ce, en fonction notamment des
réponses que formulera le vendeur aux différentes demandes de renseignements adressées par
l’acquéreur.
Faudrait-il par conséquent étendre le droit de rétractation (à l’instar de l’Autriche, de la
Belgique et du Royaume-Uni) afin de donner à l’acquéreur la possibilité de mieux apprécier
les obligations des contrats conclus et des droits y afférents ?

2. De nouvelles garanties contractuelles
Bien que la directive 94/47/CE ait prévu (en son point d5 de l’annexe) à charge du vendeur
certaines garanties, celles-ci demeurent cependant insuffisantes pour assurer le respect de ses
différentes obligations.
Ce n’est que dans les cas où le droit d’utilisation concerne un bien en construction, que la directive
94/47/CE prévoit que le vendeur doit fournir des garanties relatives au bon achèvement du bien et,
en cas de non achèvement, des garanties relatives au remboursement des sommes payées.
Cependant, la directive 94/47/CE n’a pas prévu de garanties qui couvriraient d’autres situations
dans lesquelles le vendeur serait responsable de ses manquements (seuls l’Espagne, le Portugal et la
Belgique ont décidé de prévoir à charge du professionnel de nouvelles garanties).
Les contrats visés par la directive 94/47/CE présentent, par ailleurs, une particularité qui pourrait
renforcer l’idée de mettre en place ultérieurement de nouvelles garanties à charge du vendeur.
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En effet, l’exécution des obligations de chaque partie contractante diffère considérablement dans le
temps puisque si bien l’acquéreur doit régler généralement la totalité du prix dans le mois qui suit la
signature du contrat, le vendeur quant à lui, n’exécutera ses prestations qu’ultérieurement.
Considérant également que les prestations du vendeur s’étalent sur de très longues périodes, il
pourrait être utile de prévoir que le vendeur puisse justifier de moyens suffisants visant à garantir
ses obligations contractuelles.
Un tel système a déjà été prévu par le législateur communautaire pour d’autres contrats où
l’exécution des prestations des parties n’est pas concomitante dans le temps. La directive 90/314/CE
du 13 juin 1990, concernant les voyages, vacances et circuits à forfait, prévoit dans son article 7 que
le vendeur doit pouvoir justifier des garanties suffisantes propres à assurer, en cas d’insolvabilité ou
de faillite, le remboursement des fonds déposés et le rapatriement du consommateur.
Bien que le système prévu par la directive 90/314/CE ne concerne que deux situations bien définies,
certains Etats membres (tels que la Grèce et le Portugal) ont décidé, lors de la transposition de cette
directive, d’étendre le champ d’application de l’article 7 à l’ensemble des obligations contractuelles
du vendeur.
Faudrait-il dès lors, prévoir de nouvelles garanties contractuelles à charge du vendeur ou un
système similaire à celui instauré par la directive 90/314 ?

3. Prise en compte des techniques de commercialisation utilisées
Le principe de l’interdiction des avances, telle que prévu par l’article 6 de la directive 94/47/CE,
s’explique notamment par plusieurs facteurs à savoir, premièrement l’existence dans le secteur de
pratiques commerciales agressives, deuxièmement le souci de garantir, sans pressions, le droit de
rétractation à l’acquéreur et troisièmement éviter les problèmes pratiques que supposent les
remboursements des sommes versées à titre d’acompte.
Des exceptions au principe de l’interdiction des avances pourraient être envisagées dans certains cas
où, la négociation et la conclusion du contrat se déroulent à l’abri des pressions ou des pratiques
agressives du vendeur. Tel serait par exemple, le cas d’un consommateur qui se rend de son propre
gré chez le vendeur afin d’entamer les premiers pourparlers et conclu finalement un contrat avec ce
dernier. Dans un tel cas, les contraintes seraient sensiblement moindres dans le chef de l’acquéreur
pour exercer le droit de rétractation.
Pour remédier aux difficultés pratiques liées au remboursement d’acomptes détenus par le vendeur,
il pourrait être mis sur place un système de dépôt d’acomptes auprès d’un fiduciaire (par exemple
une institution de crédit) qui, en cas d’exercice du droit de rétractation par l’acquéreur dans les
délais, aurait l’obligation légale de se dessaisir immédiatement des sommes au profit de celui-ci.
Faudrait-il dès lors s’interroger sur l’opportunité d’apporter des exceptions au principe de
l’interdiction des avances ?

Les dossiers clos

La nouvelle directive européenne de 2008 réformant celle du 26 octobre 1994

Nouvelle directive votée en première lecture en octobre 2008, soit 14 ans après la première, et 6 ans après les premiers projets de modifications.

Lettre au commissaire européen en 2016

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