|
L'association
Le timeshare en FRANCE principalement
Les textes de loi
Les
arnaques type
Suivi Escroqueries
Ecrivez-nous
:
*
= nouveau ou mise à jour
|
La nouvelle directive européenne de 2008 réformant celle du
26 octobre 1994
Nouvelle directive votée en première lecture en octobre
2008, soit 14 ans après la première, et 6 ans après les
premiers projets de modifications.
Lettre au commissaire européen en 2016
ASSOCIATION DE DEFENSE DES CONSOMMATEURS DE SEMAINES
EN TEMPS PARTAGE
La Présidente : Mme Chartier 2 place Beaumarchais 38130 Echirolles
Email : infos@tempspartage.org;
Internet : www.tempspartage.org
Téléphone : 04 76 40 60 30
Le 5-3-16
La commission européenne
La question du TIMESHARE
200 rue de la LOI
B 1049 Bruxelles
A propos de la création du
Centre européen des consommateurs
Pour le temps partagé
Monsieur le Commissaire Européen
En janvier 2010 nous avons manifesté par écrit nos très
profondes réserves vis-à-vis de la nouvelle directive 2008/122/CE
du Parlement européen et du Conseil du 14 janvier 2009 sur le temps partagé.
(Cette lettre figure dans notre site à " directive ")
Nous écrivions entre autres sur " L'objet de la directive "
:
Dans la Directive il était écrit :
" Il convient d'encourager l'accélération de la croissance
et de la productivité des industries à temps partagé et
des produits de vacances à long terme en adoptant un certain nombre de
règles communes " (Point 2 des considérants introductifs)
Tout est dit ici. "…l'accélération de la croissance
et de la productivité des industries… " signifie très
exactement :
a) l'encouragement au lobbys de l'immobilier à construire encore, alors
que des milliers de résidences sont désertées !
b) l'encouragement à un tourisme de plus en plus abandonné et
décrié car onéreux,
c) l'encouragement à la corruption et à la triche dans la gestion
des résidences absolument incontrôlables .
d) l'encouragement à la malhonnêteté et à l'abus
de confiance car aucun organe de justice européen n'est mis en place
pour secourir les victimes. "
Aujourd'hui, nous avons envie de nous esclaffer devant ce texte ! Comment fut-il
possible que les participants à la rédaction de cette directive
aient pu accepter que soit écrit ce qui figure ci-dessus ?
Notre critique était également faible. Il manquait le fait que
vous encouragiez les produits de vacances à long terme et les contrats
annexes du temps partagé, c'est-à-dire, parlons clair, les escrocs
en tous genres qui allaient s'engouffrer dans cette ouverture.
Je passe sur les autres critiques faites.
Entre temps vous avez créé le Centre européen des consommateurs,
dit CEC, pour contrôler l'application de la directive.
C'est la seule chose valable qui ressort de cette directive lorsque les escrocs
agissent dans le cadre européen. Merci. Mais nous ne parlerons jamais
des professionnels du temps partagé, ou timeshare, autrement que sous
l'appellation d'escrocs.
Nous avons regardé ce que le CEC faisait et les services qu'il a rendus.
Mais évidemment, les escrocs ont quitté l'Europe pour la Thaïlande,
les îles Saint Martin et St Domingue, Andorre, et le MAROC principalement,
enfant chéri de la France ! Dans ces pays, le CEC ne peut rappeler à
l'ordre les escrocs.
Nous avons, il y a deux ans, demandé, par écrit au fonctionnaire
européen, venu faire un bilan de l'activité du CEC, de bien vouloir
vous transmettre de vous adresser au Roi du Maroc afin qu'il fasse promulguer
une directive au moins équivalente à celle européenne,
sachant que mieux vaut quelque chose que rien. Nous avions fait la même
demande pour Andorre. Il s'est assis sur notre demande.
Vous voudrez bien trouver ci-joint le document que nous avons adressé
récemment au CEC sur cette question. Et nous vous faisons part de notre
profonde déception. En effet les escrocs français et belges ont
pris leurs quartiers au Maroc et s'en donnent à cœur joie dans le
dépouillement des touristes de langue française. Ferez-vous comme
notre ministre des affaires étrangères qui n'a jamais écouté
nos demandes ? Et comme nos consulats au Maroc ?
Pouvons-nous espérer quelque chose de votre part ? L'exigence que cessent
les escroqueries sur les contrats de voyages, de séjours, et les reventes
? ?
Recevez nos salutations les meilleures AM Chartier
Commentaire de la note du CEC du 2-2-2016 par l'ADCSTP- dont nous n'avons
eu la connaissance que grâce à nos liens avec SOS CONSOM du Monde
!!
Le CEC, dans cette note, se félicite des résultats de son action
et de la diminution du nombre des plaintes.
Le CEC n'a pas estimé devoir nous envoyer directement son communiqué
de presse. C'est extraordinaire.
En février 2014, il nous a été demandé une évaluation
de la directive de 2008 sur les contrats de timeshare et les contrats annexes
visant à offrir aux touristes des soi-disant réductions importantes
dans les voyages, ou encore visant à soi-disant revendre le temps partagé
de touristes naïfs.
Nous avions fait parvenir un document de 5 pages au CEC à l'époque.
Nous n'avions pas été à Paris défendre notre position
car nous n'avions pas le temps et pas les moyens. Nous n'avions qu'un observateur
à la réunion de Paris.
Suite à cette réunion et son compte rendu, nous avions fait quelques
ajouts à notre texte en direction de Monsieur Richardson en mai 2014.
Nous faisions des demandes explicites aux responsables européens, par
exemple s'adresser à des pays comme Andorre et le Maroc pour obtenir
qu'ils se dotent des mêmes directives que celle de l'Europe au minimum…
Le CEC, l'Europe, Mr Richardson se sont assis sur nos demandes. Ils n'ont même
pas discuté avec nous de cette demande et d'autres..
Nous ne savons pas quelle fut la position de l'APAF qui, concernant les contrats
dérivés du temps partagé par ex au Maroc, ne s'est jamais
impliquée.
Notre commentaire :
-1)Le CEC s'est avéré très utile pour les arnaques concernant
l'Europe au sens strict. Mais il eût été utile qu'il rappelle
son rôle.
A réception des plaintes des victimes, et dans les 14 jours du délai
de rétractation vis-à-vis des contrats signés (et même
souvent après), le CEC peut en effet intervenir auprès de la société
arnaqueuse et lui demander de bien vouloir rembourser ces victimes, pour non
observation de la directive européenne (paiement avant la fin du délai
des 14 jours).
La plupart du temps les sociétés arnaqueuses (espagnoles en général)
se sont exécutées pour ne pas ternir leur image, en considérant
que les quelques remboursements effectués ne pesaient pas lourd en considération
de la masse des arnaques faites. Et nous avons effectivement indiqué
les remboursements sur notre site. Mais cela signifie- et le CEC ne le dit pas-
que les sociétés arnaqueuses ne respectent jamais l'obligation
de ne pas faire payer leurs clients pendant le délai de rétractation
de 14 jours. Elles font payer le " client " le jour même de
la signature du contrat en espérant que la victime ne se rende pas compte
de l'arnaque, ou s'en rende compte trop tard. En quoi consiste l'arnaque ? L'inexistence
des réductions promises, ou l'inexistence de la revente.
Néanmoins la plupart du temps, les sociétés en question
ne faisaient payer qu'un acompte dans le délai des 14 jours, et se contentaient
souvent uniquement de cet acompte, les " clients " ne payant pas le
reste.
Idem pour les dites reventes, le CEC a souvent fait rembourser puisqu'il n'y
a pas de délai !
Nous avons envoyé nombre de touristes épinglés par ces
sociétés auprès du CEC , lequel a fait rembourser. Merci
au CEC.
Mais l'Europe devrait mettre des amendes, ce qu'elle n'a pas fait et ne fait
pas.
2)Mais il est inexact de dire qu'il y a eu un progrès réel dans
la baisse du nombre des plaintes: les arnaques se sont tout simplement déplacées
hors de l'Europe.
Ceci dans le but d'échapper à la directive, et nous l'avions signalé
en 2014.
Les plaintes ont diminué tout simplement parce que les sociétés
arnaqueuses ont progressé dans leurs méthodes d'arnaques en rendant
très difficile la plainte dans le délai de rétractation,
par toutes sortes de promesses qui passaient outre le délai. Ou en retenant
les gens au moins 15 jours dans le pays où l'arnaque avait lieu.
Mais surtout les arnaques se sont déplacées hors de l'Europe,
elles ont lieu, encore actuellement, essentiellement au Maroc, en Thaïlande
jusqu'en 2014, ou en Espagne avec un centre principal déclaré
en Andorre. Ces arnaques ne cessent de se développer, au contraire de
ce qu'annonce le CEC.
L'honnêteté voudrait que le CEC le dise et demande aux autorités
européennes d'intervenir au Maroc, en Andorre, à St Martin/Hollande.
Nous lui en serions grée puisque nous reconnaissons son utilité.
3)En conclusion, le seul progrès est que les sociétés remboursent
quand les touristes sont dans les délais, sur demande du CEC . Mais elles
ne respectent jamais la directive. Et il est admis dans les faits qu'elles ne
la respectent pas.
Nous aimerions savoir ce que les associations de défense des touristes
espagnols par ex pensent de la question, et comment elles agissent en Espagne.
Soulignons que la justice française se déclare plus que jamais
incompétente sur les arnaques au Maroc, et que la justice marocaine n'intervient
pas sur ces dernières à notre connaissance.
Par ailleurs, l'Europe n'a jamais voulu intervenir sur la loi française
qui enferme à vie les gens dans le temps partagé, à savoir
la loi du 6-1-1986. Elle n'a jamais voulu entendre une seule plainte de la part
de ceux qui se sont fait piéger en achetant du temps partagé en
France.
Or à ce niveau les plaintes se comptent par centaines… mais la loi
de 86 a institué le principe d'une arnaque légale, soutenue par
le lobby de l'immobilier.
AMC de l'ADCSTP le 17-2-2016
Communiqué sur l'application de la directive
en Europe ou dans des pays agissant en direction de l'Europe (janvier
2012)
Concernant toutes les personnes ayant été
escroquées dans des lieux relevant de l'Europe, par exemple St Martin
côté Hollande (même si l'île a obtenu l'autonomie),
ou en direction de l'Europe (procédures qui seraient intentées
par les sociétés du Maroc contre des français en France),
l'article 12 de la Directive européenne s'applique à elles (dernier
§), ou art L121-79-1 reproduit dans le droit français , section
9 de la loi du 22 juillet 2009 (chercher sur internet)
Communique de Presse de Luc Chatel,
secrétaire d'Etat du Ministère de l'économie:
Paris,
le 22 octobre 2008
Adoption de la directive européenne "
Timeshare " :
Luc CHATEL et Meglena KUNEVA se félicitent de cette
avancée
pour les consommateurs
Luc CHATEL, Secrétaire
d'Etat chargé de l'Industrie et de la Consommation, Porte-parole du Gouvernement,
en charge de la consommation pour la Présidence française du Conseil
de l'Union européenne, et Meglena KUNEVA, Commissaire européen en
charge de la protection des consommateurs, saluent l'accord intervenu aujourd'hui
sur la révision de la directive européenne " Timeshare ",
avancée notable pour la protection des consommateurs.
Cette directive,
adoptée par le Parlement européen, vise à renforcer la confiance
du consommateur dans la multipropriété et à réguler
ce secteur, qui représente plus de 10,5 milliards d'euros et emploie plus
de 400 000 personnes en Europe.
Afin de mieux adapter la protection des
consommateurs à l'évolution des pratiques commerciales de ce secteur,
la directive " Timeshare " étend le champ d'application des règles
actuelles, notamment :
- aux contrats de courte durée (contrats d'une
durée de moins de trois ans);
- aux biens mobiliers (contrats de multipropriété
portant sur des hébergements tels que les péniches fluviales, les
caravanes et les navires de croisière)
- aux produits de vacances à
long terme (plus de paiement intégral à l'avance; les consommateurs
pourront étaler le paiement en versements annuels) ;
Cette nouvelle réglementation améliorera les droits des consommateurs
dans l'ensemble de l'Union européenne en allongeant
le délai de rétractation qui passe de 10 à 14 jours, en
posant le principe de l'interdiction de tout paiement pendant le délai
de rétractation pour les contrats de biens à temps partagé
ou de vacances à long terme et en obligeant le professionnel à
délivrer une information précontractuelle détaillée.
Par ailleurs, en ce qui concerne la France, Luc
CHATEL tient à rappeler que ses services travaillent actuellement, en collaboration
avec la Chancellerie, à des mesures de transparence destinées à
remédier aux conséquences des dérives observées dans
le passé pour les personnes déjà propriétaires de
semaines à temps partagé.
LETTRE a la communauté
européenne sur la nouvelle directive :le 26-1-10
ASSOCIATION DE
DEFENSE DES CONSOMMATEURS DE SEMAINES
EN TEMPS PARTAGE
La Présidente
: Mme Chartier 2 place Beaumarchais 38130 Echirolles
Email : infos@tempspartage.org;
Internet : www.tempspartage.org
Téléphone : 04 76 40 60 30
Le 26-1-2010
Commission Européenne
200 rue de la LOI
B
1049 Bruxelles
Objet : la nouvelle Directive sur le temps partagé
Monsieur le Président
La nouvelle directive 2008/122/CE du Parlement
européen et du Conseil du 14 janvier 2009, a fait l'objet d'un suivi et
d'une analyse approfondie de notre part, tant au niveau de sa préparation,
à laquelle nous déplorons de ne pas avoir été conviés,
qu'au niveau de son sens et de son application.
Nous nous sommes soigneusement
abstenus sur ce sujet depuis un an, mais aujourd'hui, nous vous faisons valoir
notre analyse.
1) Qui participait à " l'atelier sur le Timeshare
" à Bruxelles ?
A partir de 2006, mais peut-être avant,
sont présents dans cet atelier, outre des Ministères, comme il se
doit, des Centres Européens de consommateurs de divers pays, des associations
diverses dont l'APAF-VTP, des agences de voyages ; également invitée,
la profession du timeshare : OTE (organisation du timeshare européen),
RCI GLOBAL VACATION NETWORK (groupe hôtelier dont nous ignorons s'il a des
relations avec l'escroc Global Vacation Freedom Network), HUTCHINSON membre de
l'OTE (qui s'est prudemment écarté de l'Espagne et du Maroc après
bien des relations douteuses, et qui sévit en Grèce, en Thaïlande…),
CLUB LA COSTA UK PLC ( très décrié dans ses relations avec
Malibu), INTERVAL INTERNATIONAL… et curieusement la société
" anglaise " TIMELINX, non membre de l'OTE et pour cause, société
pratiquant des escroqueries en Espagne et au Maroc, associée à tous
les contrats nommés " Produits de vacances à long terme "dans
la directive !!
Cette société aurait dû être
exclue de l'atelier, ne serait-ce que par l'APAF et l'OTE.
Elle fut,
encore en 2008, liée aux escrocs suivants : Global Vacations LTD, Club
Class Concierge (qui a pris le relais de Resa Direct), "Freedom Vacations",
"Designer Way Vacation", Européen Coast, Marrakech Vacances ,
" Vacances à tarifs réduits "… qui vendaient et vendent
encore, outre l'adhésion à un club, des fausses " réductions
" de voyages et autres réductions en tous genres.
2)Que
signifie dans la directive " Produits de vacances à long terme "
?
Sous une expression prêtant à confusion, car seul le
timeshare est réellement à long terme, on y trouve précisément
ces contrats de moins de trois ans, mais renouvelables " à long terme
", proposant outre l'adhésion à un club, des " réductions
" de voyages et autres réductions en tous genres. Ces contrats, qui
sont en réalité du timeshare déguisé, sont ce qu'il
y a de plus corrompu dans le genre. Ce sont des escroqueries. Le service offert
(des séjours dans des résidences de timeshare) est associé
obligatoirement à un " service de réductions " fallacieux
et inexistant, et le plus souvent à un faux service de " revente ".
Ces contrats sont obtenus après 6 à 8 h de harcèlement, de
séduction, de mensonges. Tous les forums connus les dénoncent, ainsi
que les sites de l'APAF (qui conseille de ne jamais souscrire à un contrat
de ce type) et de l'ADCSTP.
Rien n'est dit dans le préambule de la
Directive sur l'appât utilisé pour faire signer des contrats sur
ces produits : l'offre de semaines gratuites.
Comparativement, le timeshare
classique fait figure d' enfant de chœur !
La commission européenne
et son atelier timeshare, aurait dû interdire ces contrats au lieu de les
légitimer en prétendant les encadrer. Ce fait, à lui seul,
suffit à discréditer cette nouvelle directive. Il oblige à
poser la question " Pour qui a roulé cet atelier " ? Les membres
savaient parfaitement de quoi il retournait. Nous sommes scandalisés que
les députés européens aient pu légitimer ces produits
quasiment à l'unanimité, toutes tendances confondues. Nous ne croyons
pas en la naïveté des députés d'une façon générale.
Devrons-nous un jour nous poser la question de leur vénalité ?
3)Que
signifie la revente des biens de timeshare ?
De la même façon
que précédemment, la directive a tenu à faire une place aux
contrats de revente de semaines de timeshare, en tentant de les encadrer, c'est-à-dire
de les légitimer.
Il n'y a jamais eu en Europe de revente de semaines,
sauf au compte-gouttes à l'intérieur des filières du temps
partagé français. Les reventes ont toujours été l'objet
d'escroqueries ayant conduit, en France, par exemple, aux procédures, contre
Dream International, contre Super Arnoux, contre Strategy Conection, contre Resa
Direct (Bordeaux et Grenoble), et j'en passe…..
Les mêmes remarques
que ci-dessus peuvent être faites à leur propos.
Nous tenons
à préciser que les dernières procédures à Bordeaux
et Grenoble renforcent considérablement notre analyse concernant les points
2) et 3).
L'atelier européen sur le timeshare a-t-il tout simplement
fait l'impasse dessus ?
4)L'objet de la directive :
" Il convient
d'encourager l'accélération de la croissance et de la productivité
des industries à temps partagé et des produits de vacances à
long terme en adoptant un certain nombre de règles communes " (Point
2 des considérants introductifs)
Tout est dit ici. "…l'accélération
de la croissance et de la productivité des industries… " signifie
très exactement :
a) l'encouragement au lobbys de l'immobilier
à construire encore, alors que des milliers de résidences sont désertées
!
b) l'encouragement à un tourisme de plus en plus abandonné
et décrié car onéreux,
c) l'encouragement à la
corruption et à la triche dans la gestion des résidences absolument
incontrôlables,
d) l'encouragement à la malhonnêteté
et à l'abus de confiance car aucun organe de justice européen n'est
mis en place pour secourir les victimes.
5)Le sens des dispositions sur
les paiements et la rétractation possible.
Il est constamment écrit
dans la directive (point 3 et 14 des considérants, point 4 de l'article
5…) que " …aucun paiement ne peut être effectué…aussi
longtemps que le consommateur n'a pas signé un contrat… ", "
Interdiction de payer des avances…avant la fin du délai de rétractation…
"
Dans cette rédaction la responsabilité du consommateur
est directement engagée et non la seule responsabilité du vendeur,
lequel est un professionnel du marketing, ou un escroc, exercé aux méthodes
de vente.
En effet, il n'est écrit nulle part " Aucun paiement
ne peut être demandé… ", ni " interdiction de faire
payer… "
Chacun sait que la transaction s'effectue après plusieurs
heures de manipulation intensive et un paiement est immédiatement demandé,
qui sera généralement débité dans l'heure qui suit.
En tout état de cause, sauf cas rarissimes, mais avérés,
le paiement n'est pas remboursé lorsque la victime se dédie avant
10 jours (délai précédent).
Stricto sensu avec la nouvelle
directive, le consommateur sera tenu responsable d'avoir effectué de suite
un paiement.
Nous notons qu'il n'est pas établi clairement qu'un
" revendeur " ne puisse demander à l'avance le paiement de son
service ( !) dès lors qu'il stipule pourquoi il le demande et qu'il respecte
les 14 jours ouvrables de délai de réflexion. Il lui suffit donc
de respecter la directive pour exiger le paiement de son " service "
puis de déclarer ensuite que la revente n'a pu se faire (méthode
de Strategy Conection), et la tromperie devient légale (annexe III, contrairement
à l'article 9).
Le délai de réflexion est porté
à 14 jours ouvrables. Très bien. Mais si l'argent a été
encaissé ?? Quels sont les recours et procédures possibles ?
6)Devant
quelle juridiction la victime peut faire valoir ses droits ?
Qu'il s'agisse
de la juridiction de l'acheteur ou du vendeur, rien n'indique comment la victime
va tenter de se faire rembourser dès lors qu'elle peut faire valoir une
escroquerie ou une non observation de la loi ! Sauf s'il s'agit d'un escroc français,
ayant des biens en France, se faisant interpeller et arrêter en France,
comment procéder en l'absence d'une juridiction européenne ayant
pouvoir de faire saisir les comptes dans n'importe quel pays européen,
et de faire appliquer la loi ?? La directive n'apporte aucune réponse à
ce jour.
Les participants à l'atelier, dont L'APAF, connaissent parfaitement
ce problème sur lequel la directive est muette.
De la même
façon, les banques n'ont pas été invitées à
venir s'expliquer sur leur application des accords EUROPAY ou VISA concernant
le timeshare. Accords qu'elles appliquent selon leur bon vouloir.
Conclusion
:
Au total il y matière à désespérer de ceux
qui tentent de nous faire croire qu'ils représentent et défendent
tous les citoyens, car les intérêts qui triomphent sont ceux de la
profession et non ceux des victimes.
Nos alliées semblent être
la crise et la désaffection des acheteurs de timeshare et assimilés.
Les résidences ferment leurs portes les unes après les autres. Nous
souhaitons leur faillite et celle des SCI et SCA françaises auxquelles
il n'est jamais fait allusion dans la directive.
Aujourd'hui, nous sommes
pour l'abrogation de ce type de tourisme sans morale, que les députés
européens souhaitent voir pérenniser contre le désir des
citoyens.
Avec nos salutations distinguées
ADCSTP
PS : Nous tenons à indiquer l'absence totale de déontologie
et d'honnêteté de RCI et OTE dans cette affaire : RCI, dans son magazine
de janvier 2010, ose parler de multipropriété en évoquant
la nouvelle Directive. OTE dans un site belge (stabel.fgov.be/fr) ose écrire
que le timeshare est une véritable acquisition immobilière…
Ce sont là des langages de filous.
Nouvelle
directive du 14 janvier 2009
Format de fichier: PDF/Adobe Acrobat - Afficher
DIRECTIVE
2008/122/CE DU PARLEMENT EUROPÉEN ET DU CONSEIL ...... celui de sa publication
au Journal officiel de l'Union européenne. Article 20 ...
eur-lex.europa.eu/LexUriServ/LexUriServ.do?uri=OJ:L...
On ne peut transcrire ici un fichier PDF sur la Nouvelle directive,
nous vous invitons à aller sur internet la lire et l'imprimer.
Adoption
de la directive européenne " Timeshare " :
Luc CHATEL et Meglena
KUNEVA se félicitent de cette avancée pour les consommateurs
Paris,
le 22 octobre 2008
Luc CHATEL, Secrétaire d'Etat chargé
de l'Industrie et de la Consommation, Porte-parole du Gouvernement, en charge
de la consommation pour la Présidence française du Conseil de l'Union
européenne, et Meglena KUNEVA, Commissaire européen en charge de
la protection des consommateurs, saluent l'accord intervenu aujourd'hui sur la
révision de la directive européenne " Timeshare ", avancée
notable pour la protection des consommateurs.
Cette directive, adoptée
par le Parlement européen, vise à renforcer la confiance du
consommateur dans la multipropriété et à réguler ce
secteur, qui représente plus de 10,5 milliards d'euros et emploie plus
de 400 000 personnes en Europe.
Afin de mieux adapter la protection
des consommateurs à l'évolution des pratiques commerciales de ce
secteur, la directive " Timeshare " étend le champ d'application
des règles actuelles, notamment :
- aux contrats de courte durée
(contrats d'une durée de moins de trois ans);
- aux biens mobiliers
(contrats de multipropriété portant sur des hébergements
tels que les péniches fluviales, les caravanes et les navires de croisière)
-
aux produits de vacances à long terme (plus de paiement intégral
à l'avance; les consommateurs pourront étaler le paiement en versements
annuels) ;
Cette nouvelle réglementation améliorera les droits
des consommateurs dans l'ensemble de l'Union européenne en allongeant le
délai de rétractation qui passe de 10 à 14 jours, en posant
le principe de l'interdiction de tout paiement pendant le délai de rétractation
pour les contrats de biens à temps partagé ou de vacances à
long terme et en obligeant le professionnel à délivrer une information
précontractuelle détaillée.
Par ailleurs, en ce qui
concerne la France, Luc CHATEL tient à rappeler que ses services travaillent
actuellement, en collaboration avec la Chancellerie, à des mesures de transparence
destinées à remédier aux conséquences des dérives
observées dans le passé pour les personnes déjà propriétaires
de semaines à temps partagé.
Lettre du Ministère
de la Justice en date du 12-12-08 à une victime :
…… la
nouvelle proposition de directive relative à la protection des consommateurs
en ce qui concerne certains aspects de l'utilisation de biens à temps partagé,
de produits de vacances à long terme et des systèmes d'échange
et de revente, adoptée le 22 octobre 2008 par le Parlement Européen,
conduira nécessairement le Gouvernement, lors de sa transposition en droit
national, à prévoir une information accrue des consommateurs, un
allongement du délai de rétractation, et une extension du champ
d'application des dispositions protectrices régissant ces contrats.
Ces
nouvelles dispositions sont de nature, pour l'avenir, à résoudre
les difficultés qui se présentent à nos concitoyens.
Je
vous prie de croire, Madame, à l'assurance de ma considération distinguée.
Agnès
Tapin, chef du bureau du droit immobilier et de l'environnement, au nom de Mme
Rachida Dati
Quel
était le projet de la nouvelle directive ?
le 07/06/2007, une proposition
afin de combler les lacunes dans la législation en vigueur et de l’adapter
à l’évolution du secteur.
C’est ainsi en premier lieu
que le champ d’application de la directive est élargi à de
nouveaux produits et de nouveaux contrats apparus depuis 1994 et qui ne relèvent
donc pas de la directive en vigueur. C’est le cas par exemple de nouveaux
types d’hébergement (par navires de croisière, caravanes, bateaux
fluviaux…) . C’est aussi le cas de contrats de courte durée,
ceux qui prévoient une durée de validité inférieure
à trois ans ou encore des produits de vacances à long terme, comme
les clubs de vacances à tarif préférentiel (produit qui permet
au consommateur d’accéder, moyennant un paiement préalable,
à des offres de réduction ou d’autres avantages sur des hébergements
de vacances, des vols ou des locations de voitures…). Enfin, la revente et
l'échange de programmes de multipropriété qui ne sont pas
soumis aux règles européennes actuelles sont intégrés
dans la proposition de révision (articles 1 et 2 de la proposition de directive).
L’article 3 précise que le consommateur doit avoir toute les informations
qu’il demande préalablement au contrat (informations qui seront reprises
ensuite dans celui-ci) ce qui correspond aux règles actuelles. Mais les
garanties sont renforcées par l’obligation faite au professionnel
d’attirer expressément l’attention du consommateur sur l’existence
du droit de rétractation, sur la durée du délai au cours
duquel il peut être exercé, et sur l’interdiction du paiement
d’avances pendant le délai de rétractation (article 4).
Le
délai de rétractation est harmonisé dans l’ensemble
de l’Union européenne et est étendu à 14 jours (article
5).
La proposition maintient l’interdiction actuelle de paiement d’avances
au cours de la période de rétractation, et étend cette interdiction
à toute forme de contrepartie qui pourrait être donnée par
le consommateur (article 6). Dans le cas des revente, l’interdiction s’étend
au delà du délai de rétractation jusqu’à ce que
la vente ait effectivement eu lieu ou jusqu’à ce qu’il soit mis
fin au contrat de revente.
Enfin, les articles 8 et 9 reprennent les dispositions
aux termes desquelles la directive s’applique sans préjudice de la
loi applicable au contrat, en précisant que ce principe s’applique
que le bien immobilier concerné soit situé sur le territoire d’un
État membre ou que le contrat ait été conclu dans un État
membre, ce qui signifie concrètement que les règles de la directive
pourront s’appliquer même si la loi applicable au contrat est celle
d’un état non membre de l’Union européenne ( ex : contrat
passé entre deux ressortissants de l’Union et portant sur un bien
situé hors du territoire de l’Union).
08/06/2007
Un
nouveau texte, non publié encore, a été adopté
en première lecture au Palement européen le 22-10-08,
Les
observations peuvent lui être adressées avant le 1er décembre
2008 .
Dans l’Union européenne, la multipropriété
est un secteur « florissant » remarque la Commission européenne
En Espagne, au Portugal, en Allemagne, en Italie et en France, le secteur de la
multipropriété est important. Le marché est en pleine croissance
dans d’autres pays, comme la République tchèque, la Hongrie
et la Pologne.......
Ancienne directive: utile de la lire:
Le
délai de rétractation
Vous n'avez que dix jours après
la signature du contrat pour vous retracter en Europe. 15 jours depuis la directive
d'octobre 2008. En Andorre, vous avez 20 jours (voir les textes de loi). Votre
lettre de rétractation doit se faire par Recommandé AR, et se fonder
sur des pratiques dolosives que vous auriez subies pour arracher votre signature,
si vous n'êtes plus dans les 10 jours .
Si vous êtes dans
les 10 jours, vous vous rétractez sans avoir à vous justifier (joignez
nous par téléphone).
Mais attention, au Maroc, vous n'avez
droit à rien sauf si vous payez par carte visa (10 jours). Mais on vous
fera valoir que ça n'est pas du timeshare ! ce qui, de notre point de vue,
est inexact.
Si vous avez payé avec une carte visa, allez dans
la rubrique "Europay" et "banques".
Pendant ce délai
les sociétés n'ont en principe pas le droit de vous faire signer
un chèque ou une facturette, et n'ont pas, à plus forte raison,
le droit de les encaisser.
Première
directive de 1994
PREMIERE DIRECTIVE
94/47/CE DU PARLEMENT EUROPÉEN ET DU CONSEIL du 26 octobre 1994 concernant la
protection des acquéreurs pour certains aspects des contrats portant sur l'acquisition
d'un droit d'utilisation à temps partiel de biens immobiliers
(un
charmant correspondant nous a trouvé le texte qui existait déjà
sur le web)
(Un autre correspondant nous propose un autre texte, qui est
une analyse et un commentaire)
Notre commentaire:
L'ensemble
des textes ci-dessous sont tout à fait formels, la "profession"
mafieuse n'en tient
pas compte. Le seul usage adéquat qui en a été
fait, l'a été par les cartes bleues,
qui permettent de récupérer
l'argent si le contrat a été résilié dans les 10
jours. Autrement personne n'a jamais récupéré son argent,
jusqu'à présent, sauf dans un cas vécu par nous en 8 ans.
La loi est totalement inappliquée, et c'était sans doutes voulu.
Les politiques se
sont couverts "honteusement" avec cette loi-directive,
et les applications
nationales. Donc l'étude de la directive et des
applications, est faite pour
se donner bonne conscience tandis que la justice
garantit l'impunité.
Au JO No. L 280 du 29/10/1994 p. 83 -
87.
LE PARLEMENT EUROPÉEN ET LE CONSEIL DE L'UNION EUROPÉENNE,
vu le traité instituant la Communauté européenne, et notamment son article 100
A,
vu la proposition de la Commission (1),
vu l'avis du Comité
économique et social (2),
statuant conformément à la procédure prévue
à l'article 189 B du traité (3),
1. considérant que les disparités
entre législations nationales en matière de contrats portant sur l'acquisition
d'un droit d'utilisation à temps partiel d'un ou de plusieurs biens
immobiliers sont de nature à entraîner des entraves au bon fonctionnement du marché
intérieur, des distorsions de concurrence et un cloisonnement des marchés nationaux;
2. considérant que l'objectif de la présente directive est de créer un
socle minimal de règles communes en la matière permettant d'assurer le bon
fonctionnement du marché intérieur et, par ce biais, la protection des acquéreurs;
qu'il suffit que ces règles ne concernent les transactions contractuelles
que dans leurs aspects relatifs à l'information sur les éléments constitutifs
du contrat et aux modalités de la transmission de cette information, ainsi qu'aux
procédures et modalités de résiliation et de rétractation; que l'instrument
approprié pour atteindre l'objectif visé est une directive; que la présente
directive respecte, par conséquent, le principe de subsidiarité;
3. considérant
que la nature juridique des droits qui font l'objet de contrats visés par
la présente directive est très différente dans les États membres; qu'il convient
dès lors de se référer d'une manière synthétique à ces diverses législations
en donnant une définition suffisamment large de ces contrats, sans que cela implique
une harmonisation au niveau communautaire de la nature juridique des droits en
question;
4. considérant que la présente directive ne vise pas à réglementer
la mesure dans laquelle des contrats d'utilisation à temps partiel d'un
ou de plusieurs biens immobiliers peuvent être conclus dans les États membres,
ni les bases juridiques de ces contrats;
5. considérant que, dans la pratique,
les contrats portant sur l'acquisition d'un droit d'utilisation
à temps partiel d'un ou de plusieurs biens immobiliers diffèrent des contrats
de location; que cette différence se manifeste, entre autres, dans le mode de
paiement;
6. considérant que l'on observe sur le marché que des hôtels,
des résidences hôtelières ou d'autres structures touristiques résidentielles
similaires sont concernés par des transactions contractuelles similaires à celles
qui ont rendu nécessaire la présente directive;
7. considérant qu'il
y a lieu d'éviter les indications trompeuses ou incomplètes dans l'information
qui concerne spécifiquement la vente de droits d'utilisation à temps partiel
d'un ou de plusieurs biens immobiliers; qu'il convient d'assortir
cette information d'un document complémentaire qui doit être à la disposition
de toute personne qui le demande; que les renseignements contenus dans ce document
complémentaire doivent faire partie du contrat d'acquisition d'un droit
d'utilisation à temps partiel d'un ou de plusieurs biens immobiliers;
8. considérant que, dans le but de procurer à l'acquéreur un niveau de
protection élevé et étant donné les caractéristiques particulières des systèmes
d'utilisation à temps partiel de biens immobiliers, le contrat d'acquisition
d'un droit d'utilisation à temps partiel d'un ou de plusieurs biens
immobiliers doit comporter certains éléments minimaux;
9. considérant que,
pour établir une protection efficace des acquéreurs dans ce domaine, il y a lieu
de préciser les obligations minimales que les vendeurs doivent respecter à l'égard
des acquéreurs;
10. considérant que le contrat d'acquisition d'un
droit d'utilisation à temps partiel d'un ou de plusieurs biens immobiliers
doit être rédigé, parmi les langues officielles de la Communauté, dans la ou une
des langues de l'État membre où réside l'acquéreur ou dans la ou une
des langues de l'État membre dont il est ressortissant; que, toutefois, l'État
membre où réside l'acquéreur peut imposer que le contrat soit rédigé dans
sa ou ses langues parmi les langues officielles de la Communauté; qu'il importe
de prévoir une traduction conforme du contrat aux fins des formalités à remplir
dans l'État membre où est situé le bien;
11. considérant que, afin de
donner à l'acquéreur la possibilité de mieux apprécier les obligations découlant
des contrats conclus et les droits y afférents, il convient de lui accorder un
délai pendant lequel il peut se rétracter du contrat, sans indiquer de motif,
compte tenu du fait que le bien immobilier est souvent situé dans un État et soumis
à une législation qui sont différents de ceux de l'acquéreur;
12. considérant
que l'exigence, de la part du vendeur, d'avances de paiement avant l'expiration
du délai pendant lequel l'acquéreur peut se rétracter du contrat sans indication
de motif peut amoindrir la protection de l'acquéreur; qu'il y a lieu,
par conséquent, d'interdire les avances avant l'expiration dudit délai;
13. considérant que, en cas de résiliation ou de rétractation d'un contrat
d'acquisition d'un droit d'utilisation à temps partiel d'un
ou de plusieurs biens immobiliers dont le prix est entièrement ou partiellement
couvert par un crédit accordé à l'acquéreur par le vendeur ou par un tiers
sur la base d'un accord conclu entre le tiers et le vendeur, il convient
de prévoir que le contrat de crédit est résilié sans pénalité;
14. considérant
qu'il existe le risque, dans certains cas, de priver le consommateur de la
protection prévue par la présente directive en désignant le droit d'un pays
tiers comme droit applicable au contrat; qu'il convient, en conséquence,
de prévoir des dispositions visant à prévenir ce risque;
15. considérant qu'il
appartient aux États membres d'arrêter des mesures visant à assurer l'accomplissement
des obligations du vendeur,
ONT ARRÊTÉ LA PRÉSENTE DIRECTIVE:
Article
premier
La présente directive a pour objet de rapprocher les dispositions
législatives, réglementaires et administratives des États membres relatives à
la protection des acquéreurs pour certains aspects des contrats portant directement
ou indirectement sur l'acquisition d'un droit d'utilisation à temps
partiel d'un ou de plusieurs biens immobiliers.
La présente directive
ne vise que les dispositions concernant les transactions contractuelles dans leurs
aspects relatifs:
- à l'information sur les éléments constitutifs du
contrat et aux modalités de la transmission de cette information,
- aux procédures
et modalités de résiliation et de rétractation.
Dans le respect des règles
générales du traité, les États membres restent compétents pour les autres aspects,
entre autres pour déterminer la nature juridique des droits qui font l'objet
des contrats visés par la présente directive.
Article 2
Aux fins
de la présente directive, on entend par:
- « contrat portant directement ou
indirectement sur l'acquisition d'un droit d'utilisation à temps
partiel d'un ou de plusieurs biens immobiliers », ci-après dénommé « contrat
»: tout contrat ou groupe de contrats conclu pour au moins trois années, par lequel,
directement ou indirectement, moyennant un certain prix global, un droit réel
ou tout autre droit portant sur l'utilisation d'un ou de plusieurs biens
immobiliers, pendant une période déterminée ou déterminable de l'année qui
ne peut être inférieure à une semaine, est créé ou fait l'objet d'un
transfert ou d'un engagement de transfert,
- « bien immobilier »: tout
immeuble ou toute partie d'un immeuble à usage d'habitation sur lequel
porte le droit objet du contrat,
- « vendeur »: toute personne physique ou
morale qui, dans les transactions relevant de la présente directive et dans le
cadre de son activité professionnelle, crée, transfère ou s'engage à transférer
le droit objet du contrat,
- « acquéreur »: toute personne physique qui, agissant
dans les transactions relevant de la présente directive, à des fins dont on peut
considérer qu'elles n'entrent pas dans le cadre de son activité professionnelle,
se voit transférer le droit objet du contrat, ou au bénéfice de laquelle est créé
le droit objet du contrat.
Article 3
1. Les États membres prévoient
dans leur législation des mesures visant à ce que le vendeur soit tenu de remettre
à toute personne qui demande des informations sur le ou les biens immobiliers
un document qui, outre une description générale de ce ou ces biens, fournit au
moins des informations concises et précises sur les éléments mentionnés aux points
a) à g), i) et l) de l'annexe, de même que des indications
sur la manière d'obtenir des informations complémentaires.
2. Les États
membres prévoient dans leur législation que toutes les informations visées au
paragraphe 1 et qui doivent être contenues dans le document visé au paragraphe
1 font partie intégrante du contrat.
Sauf accord exprès des parties, des changements
apportés aux informations contenues dans le document visé au paragraphe 1 ne peuvent
résulter que de circonstances indépendantes de la volonté du vendeur.
Les
changements apportés à ces informations doivent être communiqués à l'acquéreur
avant la conclusion du contrat. Le contrat doit faire expressément état de ces
changements.
3. Toute publicité relative au bien immobilier concerné indique
la possibilité d'obtenir le document visé au paragraphe 1, ainsi que l'endroit
où il faut s'adresser à cet effet.
Article 4
Les États membres
prévoient dans leur législation:
- que le contrat, qui est obligatoirement
établi par écrit, doit contenir au moins les éléments mentionnés à l'annexe,
- que le contrat et le document visé à l'article 3 paragraphe 1 doivent
être rédigés, parmi les langues officielles de la Communauté, dans la langue ou
une des langues de l'État membre où réside l'acquéreur ou dans la langue
ou une des langues de l'État membre dont il est ressortissant, au choix de
l'acquéreur. Toutefois, l'État membre où réside l'acquéreur peut
imposer que le contrat soit rédigé dans tous les cas au moins dans sa ou ses langues
parmi les langues officielles de la Communauté et - que le vendeur doit remettre
à l'acquéreur une traduction conforme du contrat dans la langue ou une des
langues parmi les langues officielles de la Communauté de l'État membre où
le bien immobilier est situé.
Article 5
Les États membres prévoient
dans leur législation les éléments suivants:
1) outre les possibilités
offertes à l'acquéreur par les législations nationales en matière d'invalidité
des contrats, l'acquéreur a le droit:
- de se rétracter, sans indiquer
de motif, dans un délai de dix jours de calendrier à compter de la signature du
contrat par les deux parties ou de la signature par les deux parties d'un
contrat préliminaire contraignant. Si le dixième jour est un jour férié, le délai
est prolongé jusqu'au premier jour ouvrable suivant,
- si le contrat
ne contient pas les informations mentionnées aux points a), b), c),
d) 1, d) 2, h), i), k), l) et m) de l'annexe
au moment de la signature du contrat par les deux parties ou de la signature par
les deux parties d'un contrat préliminaire contraignant, de résilier le contrat
dans un délai de trois mois à partir de ce moment. Si, dans ce délai de trois
mois, les informations en question sont fournies, l'acquéreur disposera dès
ce moment du délai de rétractation indiqué au premier tiret,
- si, à l'expiration
du délai de trois mois prévu au deuxième tiret, il n'a pas fait usage du
droit de résiliation et si le contrat ne contient pas les informations mentionnées
aux points a), b), c), d) 1, d) 2, h), i),
k), l) et m) de l'annexe, de disposer, à partir du jour suivant
cette expiration, du délai de rétractation indiqué au premier tiret;
2)
si l'acquéreur entend exercer les droits prévus au point 1, il le notifie,
avant l'expiration du délai et d'une manière pouvant être prouvée conformément
aux législations nationales, à la personne dont le nom et l'adresse figurent,
à cet effet, dans le contrat, selon les modalités stipulées dans celui-ci en application
du point l) de l'annexe; le délai est réputé respecté si la notification,
à condition d'avoir été faite par écrit, a été envoyée avant l'expiration
du délai;
3) si l'acquéreur exerce le droit prévu au point 1 premier
tiret, il ne peut être tenu de rembourser, le cas échéant, que les frais qui,
conformément aux législations nationales, sont encourus du fait de la passation
du contrat et de sa rétractation et qui correspondent à des actes devant impérativement
être effectués avant la fin de la période visée au point 1 premier tiret. Le contrat
doit expressément faire mention de ces frais;
4) si l'acquéreur
exerce le droit de résiliation prévu au point 1 deuxième tiret, il n'est
tenu à aucun remboursement.
Article 6
Les États membres prévoient
dans leur législation des mesures visant à interdire tout paiement d'avances
par l'acquéreur avant la fin de la période d'exercice du droit de rétractation.
Article 7
Les États membres prévoient dans leur législation que:
- si le prix est entièrement ou partiellement couvert par un crédit accordé
par le vendeur ou - si le prix est entièrement ou partiellement couvert par un
crédit accordé à l'acquéreur par un tiers sur la base d'un accord conclu
entre le tiers et le vendeur,
le contrat de crédit est résilié, sans pénalité,
lorsque l'acquéreur exerce le droit de résiliation ou le droit de rétractation
du contrat prévus à l'article 5.
Les États membres déterminent les modalités
de la résiliation du contrat de crédit.
Article 8
Les États membres
prévoient dans leur législation que toute clause par laquelle l'acquéreur
renonce aux bénéfices des droits visés par la présente directive, ou par laquelle
le vendeur est exonéré des responsabilités découlant de la présente directive,
ne lie pas l'acquéreur, dans les conditions fixées par la législation nationale.
Article 9
Les États membres prennent les mesures nécessaires pour
que, quelle que soit la loi applicable, l'acquéreur ne soit pas privé de
la protection accordée par la présente directive, si le bien immobilier est situé
sur le territoire d'un État membre.
Article 10
Les États membres
prévoient dans leur législation les conséquences du non-respect des dispositions
de la présente directive.
Article 11
La présente directive ne fait
pas obstacle à ce que les États membres adoptent ou maintiennent des dispositions
plus favorables en matière de protection de l'acquéreur dans le domaine qu'elle
régit, sans préjudice de leurs obligations découlant du traité.
Article 12
1. Les États membres mettent en vigueur les dispositions législatives,
réglementaires et administratives nécessaires pour se conformer à la présente
directive au plus tard trente mois après sa publication au Journal officiel des
Communautés européennes. Ils en informent immédiatement la Commission.
Lorsque
les États membres adoptent ces dispositions, celles-ci contiennent une référence
à la présente directive ou sont accompagnées d'une telle référence lors de
leur publication officielle. Les modalités de cette référence sont arrêtées par
les États membres.
2. Les États membres communiquent à la Commission le texte
des dispositions de droit interne qu'ils adoptent dans le domaine régi par
la présente directive.
Article 13
Les États membres sont destinataires
de la présente directive.
Fait à Strasbourg, le 26 octobre 1994.
Par le
Parlement européen
Le président
K. HAENSCH
Par le Conseil
Le
président
J. EEKHOFF
ANNEXE
Éléments minimaux que doit contenir
le contrat visé à l'article 4
a) l'identité et le domicile
des parties, avec indication précise de la qualité juridique du vendeur au moment
de la conclusion du contrat, ainsi que de l'identité et du domicile du propriétaire;
b) la nature précise du droit objet du contrat, ainsi qu'une clause
indiquant quelles sont les conditions d'exercice de ce droit sur le territoire
des États membres où sont situés le bien ou les biens, et si ces conditions ont
été remplies, ou, dans le cas contraire, quelles conditions doivent encore être
remplies;
c) lorsque le bien est déterminé, une description précise de
ce bien et de sa situation;
d) lorsque le bien immobilier est en construction:
1) l'état d'achèvement de la construction;
2) une
estimation raisonnable du délai pour l'achèvement du bien immobilier;
3) s'il s'agit d'un bien immobilier déterminé, le numéro du
permis de construire et le nom et l'adresse complets de la ou des autorités
compétentes en la matière;
4) l'état d'achèvement des services
communs rendant le bien immobilier opérationnel (raccordement au gaz, à l'électricité,
à l'eau, au téléphone);
5) les garanties relatives au bon achèvement
du bien immobilier et, en cas de non-achèvement du bien, celles relatives au remboursement
de tout paiement effectué, et, le cas échéant, les modalités d'application
de ces garanties;
e) les services communs (éclairage, eau, entretien,
enlèvement des ordures) auxquels l'acquéreur a ou aura accès et les
conditions de cet accès;
f) les installations communes, telles que piscine,
sauna, etc., auxquelles l'acquéreur a ou aura éventuellement accès et, le
cas échéant, les conditions de cet accès;
g) les principes selon lesquels
l'entretien et la maintenance du bien immobilier, ainsi que son administration
et sa gestion, seront organisés;
h) l'indication précise de la période
pendant laquelle le droit objet du contrat peut être exercé et, le cas échéant,
la durée du régime mis en place; la date à partir de laquelle l'acquéreur
pourra exercer le droit objet du contrat;
i) le prix que l'acquéreur
devra payer pour exercer le droit objet du contrat; une estimation du montant
dont devra s'acquitter l'acquéreur pour l'utilisation des installations
et services communs; la base de calcul du montant des charges liées à l'occupation
du bien mobilier par l'acquéreur, des charges légales obligatoires (taxes,
redevances) ainsi que des frais administratifs complémentaires (gestion,
entretien, maintenance);
j) une clause mentionnant que l'acquisition
n'entraînera pas de frais, de charges ou d'obligations autres que ceux
qui sont stipulés dans le contrat;
k) la possibilité ou non de participer
à un système d'échange et/ou de revente du droit objet du contrat, ainsi
que les coûts éventuels lorsque le système d'échange et/ou de revente est
organisé par le vendeur ou par un tiers désigné par lui dans le contrat;
l)
des informations sur le droit de résiliation et le droit de rétractation du contrat
et l'indication de la personne à laquelle doit être notifiée une éventuelle
résiliation ou rétractation, ainsi que l'indication de la ou des modalités
selon lesquelles la notification peut être faite; l'indication précise de
la nature et du montant des frais que l'acquéreur serait tenu de rembourser
conformément à l'article 5 point 3 de la présente directive s'il exerce
son droit de rétractation; le cas échéant, des informations sur les modalités
pour résilier le contrat de crédit lié au contrat en cas de résiliation ou de
rétractation de celui-ci;
m) la date et le lieu de signature du contrat
par chacune des parties.
-------------------------------------------------
Autre document proposé qui est une analyse et un commentaire sur l'application
de la directive:
SEC(1999) 1795 final
RAPPORT SUR L’APPLICATION
DE LA DIRECTIVE 94/47/CE
DU PARLEMENT EUROPEEN ET DU CONSEIL
du 26 octobre
1994
concernant la protection des acquéreurs pour certains aspects
des contrats
portant sur l’acquisition d’un droit d’utilisation
à temps partiel
de biens immobiliers
-----------
II
INTRODUCTION
I) LA TRANSPOSITION AU SEIN DES ETATS MEMBRES
A. Etat actuel de la transposition
B. Méthodologies et formes utilisées lors de la transposition
1. Approche de type littérale
2. Approche innovatrice
II) COMMENTAIRES
SUR LA TRANSPOSITION
A. La nature du droit
1. Absence d’un cadre
juridique propre
2. Mise en place d’un cadre juridique propre
B.
Le champ d’application
1. Texte de la directive
2. Commentaires sur
la durée du contrat
3. Commentaires sur la période annuelle
d’utilisation
C. Le document informatif
1. Texte de la directive
2. Commentaires
3. Sanctions
a. quant au document informatif
b. quant
à la publicité
4. Problèmes décelés
a. quant au contenu
b. quant à l’obligation de remise du document
D. Le contrat
1. Texte de la directive
2. Commentaires
3. Sanctions
a. quant à la forme écrite
b. quant au contenu
E. La langue
et la traduction du contrat
1. Texte de la directive
2. Commentaires
3. Sanctions
4. Problèmes décelés
a. quant au document
informatif
b. quant au contrat
c. quant à la traduction
III
F. Les droits de rétractation et de résiliation
1. Texte de
la directive
2. Commentaires sur le droit de rétractation
3. Commentaires
sur le droit de résiliation
G. La notification des droits de rétractation
et de résiliation
1. Texte de la directive
2. Commentaires
3. Doutes d’interprétation
4. Sanctions
H. Les avances
1. Texte de la directive
2. Commentaires
3. Sanctions
I. La résiliation
du contrat de crédit
1. Texte de la directive
2. Commentaires
J. La renonciation aux droits et les exonérations de responsabilité
1. Texte de la directive
2. Commentaires
3. Sanctions
K. Règles
de droit international privé
1. Texte de la directive
2. Commentaires
3. Problèmes décelés
III) REFLEXIONS QUANT A UNE ADAPTATION
FUTURE DE LA DIRECTIVE
A. Les catégories de contrats couverts
1.
La durée du contrat
2. La période annuelle d’utilisation
B. Une protection plus large
1. Vers un droit de rétractation plus
étendu
2. De nouvelles garanties contractuelles
3. Prise en compte
des techniques de commercialisation utilisées
1
INTRODUCTION
Dans le cadre du document de travail présenté par la Commission
le 27 mars 1998 (SEC(1998)527
final), visant à améliorer l’application
de la législation européenne dans le domaine de la
consommation,
la Commission souleva, entre autres idées générales, la possibilité
de présenter des
rapports sur les transpositions nationales des directives.
Le rapport sur l’application de la directive 94/47/CE s’inscrit dès
lors dans le cadre de cette
suggestion qui reçut par ailleurs, un appui
général de la part des hauts responsables nationaux de la
politique
des consommateurs.
Ce rapport qui est destiné à présenter
d’une manière globale et comparative les différentes
approches
qui ont été suivies par les Etats membres lors de la transposition
de la directive
94/47/CE, se présente en trois parties dont la première
rappellera l’état actuel de la transposition au
sein des Etats
membres et se consacrera essentiellement aux éléments formels et
méthodologiques
employés par les Etats membres lors de la transposition.
Une deuxième partie abordera les aspects de fond de la transposition et
mettra en relief, entre autres,
les dispositions nationales qui sont allées,
dans la protection accordée au consommateur, au-delà du
minimum
prescrit par la directive 94/47/CE. Cette partie visualisera également
les problèmes et
points de discussion qui ont surgi lors de l’examen
des différents textes nationaux de transposition.
Finalement, et après
avoir décelé les problèmes auxquels sont toujours confrontés
les particuliers à
l’occasion de leurs rapports avec les vendeurs
et promoteurs de contrats portant sur un droit
d’utilisation à
temps partiel de biens immobiliers, ce rapport soulèvera en guise de conclusion
une
série d’éléments de réflexion, qui permettront
le moment venu de relancer le débat sur d’éventuelles
adaptations
ou modifications de la directive 94/47/CE.
La Commission invite les personnes
intéressées à remettre, avant le 30 avril 2000, tout commentaire
relatif au présent rapport ainsi que toute réponse aux questions
soulevées dans la troisième partie
dudit rapport, à l’adresse
suivante :
Commission européenne
Direction générale
Santé et Protection du Consommateur
Unité C2
Rue de la Loi
200
1049 Bruxelles
Belgique
2
I) LA TRANSPOSITION AU SEIN
DES ETATS MEMBRES
A. Etat actuel de la transposition
La directive 94/47/CE adoptée le 26 octobre 1994, par le Parlement européen
et le Conseil, et
publiée au Journal Officiel le 29 octobre 1994 (J.O.C.E.
n° L 280/83) prévoyait en son article 12
l’obligation pour
les Etats membres de se conformer à ladite directive dans les trente mois
qui
suivraient sa publication.
A la date limite de transposition (30 avril
1997), seuls deux Etats membres (le Royaume Uni et la
République Fédérale
Allemande) avaient notifié à la Commission les mesures nationales
de
transposition de la directive 94/47/CE. La République de Grèce
est le dernier Etat membre à avoir
communiqué le 01 octobre
1999, ses mesures de transposition.
Le lecteur trouvera ci-après, un
récapitulatif des différentes dispositions nationales ayant transposé
la directive 94/47/CE.
Allemagne Loi du 20 décembre 1996,
Autriche
Loi du 27 mars 1997,
Belgique Loi du 11 avril 1999,
Danemark Loi n°
234 du 02 avril 1997,
Espagne Loi 42/98 du 15 décembre 1998,
Finlande
Loi 1162/97 du 11 décembre 1997,
France Loi 98/566 du 08 juillet 1998,
Grèce Loi du 25 août 1999,
Irlande Statutory Instrument n°
204 de 1997,
Italie Décret législatif n° 427 du 09 novembre
1998,
Luxembourg Loi du 18 décembre 1998,
Pays-Bas Loi du 26.03.1997
et décret du 25 juin 1997,
Portugal Décret législatif
n° 275/93 du 05 août 1993, modifié par le décret législatif
n°
180/99 du 22 mai 1999,
Royaume-Uni Timeshare Act de 1992, modifié
par the Timeshare Regulations de 1997,
Suède Loi n° 218 du 03 juin
1997,
B. Méthodologies et Formes utilisées lors de la
transposition
1. Approche de type littérale
Lors de la
transposition, certains Etats membres ont opté pour une transposition que
l’on pourrait
qualifier de littérale puisque les mesures nationales
telles qu’elles ont été adoptées se sont très
peu
écartées (voir même pas du tout) du contenu minimal
de la directive (il s’agit essentiellement du
Danemark, de la Finlande,
des Pays-Bas, de l’Irlande, de l’Italie, du Luxembourg, de la Suède,
de
l’Allemagne et de l’Autriche).
2. Approche innovatrice
Par cette approche, il est fait référence non seulement à
certains Etats membres qui, préalablement à
l’adoption
de la directive 94/47/CE, disposaient dans leurs systèmes juridiques des
textes
réglementaires portant sur l’utilisation à temps
partiel de biens immobiliers mais également à
d’autres
Etats membres qui, à l’occasion de la transposition, ont renforcé
la protection déjà octroyée
par la directive au consommateur.
Avant l’adoption de la directive 94/47/CE, quatre Etats membres (le Portugal,
le Royaume-Uni, la
France et la Grèce) avaient réglementé
les contrats portant sur l’utilisation à temps partiel de biens
immobiliers..
Par ailleurs, certaines des législations antérieures
à l’adoption de la directive 94/47/CE (telles que le
Timeshare
Act anglais de 1992 et le Decreto Lei n° 275/93 portugais de 1993) prévoyaient
certains
éléments plus protecteurs que ceux indiqués
dans la directive 94/47/CE (à titre d’exemple, il était
prévu dans ces deux instruments nationaux d’accorder à l’acquéreur
une période de réflexion de 14
jours alors que la période
prescrite par la directive 94/47/CE n’est que de 10 jours).
Certains
Etats membres (la France, la Belgique, le Portugal et l’Espagne) ont également
décidé, à
l’occasion de la transposition de la directive,
de renforcer la protection (notamment en matière de
garanties) du consommateur.
La France a renforcé notablement sa législation par rapport au prescrit
de la directive 94/47/CE, en
protégeant davantage l’acquéreur
non seulement par l’insertion d’une série importante de sanctions
(notamment la nullité relative du contrat d’une durée de cinq
années qui permet à l’acquéreur de
s’en prévaloir
pour sanctionner les divers manquements du vendeur à ses obligations),
mais
également en étendant de manière considérable
le champ d’application des règles prescrites par la
directive
en matière de conflits de lois.
La Belgique a également opté
pour un renforcement de la protection de l’acquéreur en prescrivant
que tout professionnel qui entend offrir ou conclure en vente des contrats portant
sur l’utilisation à
temps partiel de biens immobiliers doit, lors
de son inscription au Ministère des Affaires
Economiques et lors de
la remise du document informatif et du contrat, fournir la preuve qu’il
dispose de garanties suffisantes (autres que celles établies par la directive
94/47/CE en cas de
construction du bien immobilier) sous forme d’assurance,
de cautionnement ou de garantie bancaire
visant à assurer le respect
de ses obligations envers l’acquéreur.
Par ailleurs, la réglementation
belge permet à l’acquéreur de bénéficier non
seulement d’une
période de rétractation de 15 jours mais
également d’une période d’un an pour renoncer au contrat
au cas où des informations seraient manquantes au contrat.
Le Portugal
a également prévu d’autres garanties, à charge du propriétaire
ou de l’exploitant, et qui
ont pour objet notamment d’assurer l’exercice
du droit d’utilisation à la date convenu, d’assurer la
bonne
administration et conservation du bien, de protéger l’acquéreur
quant à l’existence
d’hypothèques ou d’autres
sûretés affectant le bien, et de procéder au remboursement
de toutes les
sommes versées lorsque l’acquéreur n’a
pas accès au bien immobilier convenu.
La législation portugaise
a réglementé le secteur des droits d’utilisation à temps
partiel en
permettant notamment la constitution d’un droit réel
spécial d’habitation (dont la constitution est
assujetti à
l’autorisation de la Direction générale du tourisme ainsi qu’aux
formalités propres aux
droits réels) tout en faisant régir
par la loi les modalités « non réelles » de droits d’utilisation.
Par ailleurs, la législation portugaise ne permet la commercialisation
de droits d’utilisation à temps
partiel que dans des unités
de logement intégrées dans des établissements touristiques.
Cette
exploitation, qui doit être agrée par la Direction générale
du tourisme, ne peut porter que sur un
pourcentage déterminé
des unités de logement de l’établissement touristique de telle
façon que
certaines unités de logement doivent être destinées
à l’exploitation hôtelière.
L’Espagne prévoit
également, outre les garanties liées à la vente d’un
bien en construction, que le
propriétaire du bien immobilier doit fournir
deux types d’assurances complémentaires. La première
est
destinée à couvrir les dommages survenus à des tiers depuis
la promotion jusqu’à la
transmission des droits d’utilisation
à temps partiel. La deuxième permettant de couvrir la
responsabilité
civile des acquéreurs pour les dommages survenus aux biens et installations
du fait de
leur utilisation.
La législation espagnole a créé,
à l’instar du Portugal, un nouveau régime juridique aux contrats
d’utilisation à temps partiel de biens immobiliers.
II)
COMMENTAIRES SUR LA TRANSPOSITION :
A. La nature du droit :
1. Absence d’un cadre juridique propre
La directive 94/47/CE
ne s’est pas prononcée sur la nature du contrat ayant pour objet le
droit
d’utilisation à temps partiel d’un bien immobilier
et a laissé aux Etats membres le choix de donner
une qualification
juridique au contrat. La plupart des Etats membres s’est abstenue, lors de
la
transposition, de conférer au contrat une qualification juridique.
Il est à souligner que le Royaume-Uni, bien que n’ayant pas statué
à l’occasion de la modification
du Timeshare Act 1992 sur la nature
juridique de ces contrat, exclut, par son droit commun, que les
contrats portant
sur un droit d’utilisation à temps partiel d’un bien immobilier
puissent être
considérés comme un droit réel (du
fait qu’il n’est pas possible d’inscrire pour une même propriété
plus de quatre personnes dans le Registre de la Propriété) ou comme
un droit de location
immobilière inférieur à 21 ans (exclusion
de l’enregistrement pour ce type de baux).
2. Mise en place d’un
cadre juridique propre
Seuls deux Etats membres, l’Espagne et le Portugal,
ont décidé de créer un cadre juridique propre à
ces contrats. L’Espagne, à l’instar du Portugal, a décidé
de conférer, aux contrats portant sur un
droit d’utilisation à
temps partiel d’un bien immobilier, le statut réel et soumet dès
lors ces contrats
aux formalités propres aux contrats réels
(acte authentique, inscription au Registre Foncier, etc.).
Cependant, certaines
différences existent entre les systèmes mis en place par ces deux
Etats.
La loi 42/98 espagnole de transposition prévoit que les droits
d’utilisation à temps partiel ne
peuvent, sous peine de nullité,
s’aligner que sur deux figures expressément stipulées. Soit
le droit
d’utilisation à temps partiel est constitué en
tant que droit réel limité, soit il est conclu sous la forme
d’un bail immobilier saisonnier d’une durée de 3 à 50
ans et dans lequel les loyers sont payés à
l’avance.
Le Portugal, de son côté, permet l’existence de différentes
constructions contractuelles ayant pour
objet un droit d’utilisation
à temps partiel. Le décret législatif du 22 mai 1999, a mis
en place un
cadre juridique qui englobe et réglemente toutes les situations
contractuelles, permettant ainsi à
l’acquéreur de bénéficier
d’une protection maximale.
Ainsi, un droit d’utilisation à
temps partiel peut être constitué sous la forme d’un droit réel
d’habitation périodique et se trouve dès lors soumis aux formalités
propres aux droit réels (acte
authentique, inscription au Registre
foncier, etc.).
A défaut de constitution sous la forme réelle,
le système portugais réglemente également les
contrats
qui auraient pour objet des droits de créance portant sur l’utilisation
à temps partiel de
biens immobiliers ainsi que d’autre formules
contractuelles nouvelles issues de la réalité
économique
(telles que les cartões, clubes de férias, cartões turisticos).
6
B. Le champ d’application :
1. Texte de
la directive
En vertu de son article 2 premier tiret, la directive 94/47/CE
s’applique à « … tout contrat ou groupe
de contrats
conclu pour au moins trois années, par lequel, directement ou indirectement,
moyennant un certain prix global, un droit réel ou tout autre droit portant
sur l’utilisation d’un ou
de plusieurs biens immobiliers, pendant
une période déterminée ou déterminable de l’année
qui ne
peut être inférieure à une semaine, est créé
ou fait l’objet d’un transfert ou d’un engagement de
transfert…
»
La directive 94/47/CE a prévu deux périodes de temps
différentes qui délimitent le champ
d’application de celle-ci
aux contrats portant sur l’utilisation d’un ou de plusieurs biens
immobiliers.
Le contrat entre le vendeur et l’acquéreur doit avoir
été conclu pour une durée d’au moins trois
années
permettant l’utilisation par l’acquéreur du bien immobilier pendant
une période déterminée
ou déterminable de l’année
d’une semaine au moins.
2. Commentaires sur la durée du
contrat
Pour ce qui concerne la durée contractuelle d’au moins
trois ans, la majorité des Etats membres à
transposé
explicitement le plancher prévu par la directive 94/47/CE. Le champ d’application
des
lois nationales de transposition coïncide ainsi sur ce point avec
celui de la directive 94/47/CE et, par
conséquent, les contrats portant
sur un droit d’utilisation dont la durée est inférieure à
trois ans n’y
sont pas assujettis.
La Finlande reste l’exception
puisqu’elle n’indique, dans sa loi de transposition, aucune durée
du
contrat.
Le Luxembourg prévoit également que le champ
d’application de sa loi de transposition s’applique
aux contrats
conclus à durée déterminée inférieurs à
trois ans, pour autant qu’ils comportent une
clause de renouvellement.
Le Portugal prévoit pour les contrats portant sur des droits réels,
que les parties pourront fixer la
durée de leur contrat pour autant
qu’elle ne soit pas inférieure à 15 ans (si les parties fixent
une
durée inférieure à 15 ans, le contrat sera nul).
Pour les contrats ayant pour objet des droits de créance (quelque soient
les formules contractuelles
issues de la pratique économique), leur
durée peut être fixée également par les parties pour
autant
qu’elle ne soit pas inférieure à trois ans. Si les
parties établissent une durée inférieure à trois ans,
ces
contrats seront considérés comme nuls.
La directive
94/47/CE n’ayant pas fixé de plafond à la durée du contrat,
la majorité des Etats
membres a également décidé
de ne pas plafonner sa durée. L’Espagne et le Portugal ont adopté
une
approche différente.
L’Espagne fixe la durée maximale
à 50 ans (aussi bien pour les contrats de nature réelle que pour
les contrats de location immobilière soumis à la loi de transposition).
Cependant, si les contrats
supérieurs à trois ans ne s’intègrent
pas dans les deux formes juridiques expressément prévues par
la loi de transposition, ils seront considérés nuls de plein droit.
Le Portugal prévoit pour les contrats dont les droits d’utilisation
ne sont pas de nature réelle soit la
perpétuité (si le
propriétaire est à l’origine de la constitution du droit et
qu’il ne détermine pas une
autre durée) soit un maximum
de 30 ans (si une autre personne, autre que le propriétaire, est à
l’origine de la constitution du droit). Pour les contrats portant sur des
droits réels et à défaut de
stipulation contractuelle,
la durée est réputée perpétuelle.
3. Commentaires
sur la période annuelle d’utilisation
Certains Etats membres
(Pays-Bas, Irlande et Italie) ont décidé d’appliquer les mêmes
critères que
ceux fixés par la directive 94/47/CE, à
savoir une période annuelle de sept jours minimum. Par
conséquent,
tous les contrats présentant une période déterminée
ou déterminable de moins de sept
jours ne rentrent pas dans le champ
d’application des lois nationales desdits pays et seront régies par
le droit commun de chacun de ces Etats.
L’Espagne prévoit également
une période annuelle d’utilisation de sept jours au moins, mais les
conséquences attachées aux contrats qui présentent des périodes
d’utilisation inférieure diffèrent
selon que le contrat
ait une durée supérieure à trois ans (dans ce cas le contrat
est réputé nul) ou
inférieure à trois ans (dans
ce cas la loi de transposition espagnole ne s’applique pas).
Le Portugal,
tout en fixant une période minimale de sept jours, prévoit que la
période annuelle
d’utilisation ne pourra pas s’étendre
au delà de trente jours. Les contrats (relatifs à des droits réels
ou non) prévoyant des périodes inférieures à sept
jours ou supérieures à trente jours, sont frappés de
nullité.
D’autres Etats membres, tels que l’Allemagne, l’Autriche,
la Belgique, le Danemark, la Finlande, la
France, le Luxembourg, le Royaume-Uni
et la Suède, ont décidé de ne pas limiter la période
d’utilisation annuelle à sept jours au moins.
Ces Etats membres
ont dès lors permis que des contrats présentant des périodes
déterminées ou
déterminables de moins de sept jours puissent
tomber également sous le champ d’application de
leurs mesures
de transposition. La Belgique a, en outre, interdit que le contrat portant sur
un droit
d’utilisation à temps partiel soit inférieur à
deux jours.
Par ailleurs, certains Etats membres (Espagne et Portugal) ont
prévu explicitement que le vendeur à
l’obligation de réserver,
à des fins de nettoyage et de réparation, une semaine au moins par
année.
C. Le document informatif :
1. Texte
de la directive
Aux termes de l’article 3 premier paragraphe de la
directive 94/47/CE « … le vendeur est tenu de
remettre à
toute personne qui demande des informations sur le ou les biens immobiliers un
document qui, outre une description générale de ce ou ces biens,
fournit au moins des informations
concises et précises sur les éléments
mentionnés aux points a) à g), i) et l) de l’annexe, de même
que des indications sur la manière d’obtenir des informations complémentaires
»
2. Commentaires
Une majorité d’Etats
membres (Autriche, Belgique, Danemark, Espagne, Finlande, Pays-Bas, Italie,
Luxembourg et Portugal) a prévu d’élargir l’obligation
d’information qui pèse sur le vendeur à
d’autres éléments
que ceux mentionnés à l’article 3 premier paragraphe de la
directive.
Les Pays-Bas ont été les seuls à prévoir
que tous les éléments compris dans l’annexe de la directive
94/47/CE soient indiqués dans le document informatif.
La Belgique prévoit,
en outre, que le vendeur est tenu d’indiquer dans son document informatif
la
nature, l’étendue ou le montant des garanties destinées
à assurer le respect de ses différentes
obligations envers l’acquéreur.
3. Sanctions
a. quant au document informatif
Si le document
informatif ne présente pas tous les éléments indiqués
à l’article 3 premier
paragraphe de la directive 94/47/CE, et
pour autant que le contrat soit conclu, l’amende est la
sanction la plus
largement répandue dans les législations allemande (qui permet également
la
possibilité de se rétracter du contrat pendant un mois),
autrichienne, belge (qui prévoit également la
possibilité
d’annuler le contrat), danoise, finlandaise, française, italienne,
luxembourgeoise,
portugaise (qui prévoit aussi la possibilité
de suspendre les activités du vendeur pendant deux ans et
la publication
de la décision judiciaire, condamnant le vendeur, dans ses établissements
et dans un
journal), britannique et suédoise.
Certains Etats accordent
expressément une indemnisation à l’acquéreur (Pays Bas
et Suède). La
France et l’Espagne prévoient également
la nullité du contrat dans le cas où l’offre manquerait
d’éléments informatifs.
L’Irlande ne prévoit
pas explicitement de sanctions dans le cas où le vendeur omettrait des
informations du document.
b. quant à la publicité
Selon
l’article 3.3 de la directive 94/47/CE, toute publicité doit indiquer
la possibilité d’obtenir le
document informatif et préciser
l’endroit où l’on peut s’adresser à cet effet.
Seuls quatre Etats membres (Portugal, Royaume Uni, Danemark, France) sanctionnent
explicitement par une amende tout manquement. L’Espagne prévoit la
nullité du contrat et
l’allocation éventuelle d’une
indemnisation pour les infractions y relatives.
Par ailleurs, certains Etats
(Espagne et Portugal) ont décidé d’interdire l’utilisation
d’expressions
« multipropriété » ou expressions
similaires dans les documents informatifs et publicités relatives
aux
biens immobiliers. Par contre, l’Italie autorise expressément l’utilisation
du terme
« multipropriété » mais uniquement pour
les cas où le contrat présente une nature réelle.
Le
Portugal prévoit également la possibilité de suspendre pendant
deux ans l’activité du
professionnel et la publication dans ses
établissements et dans un journal de la décision le
condamnant.
L’Italie prévoit également comme sanction la possible suspension
de l’activité du professionnel.
En Belgique, toute publicité
ayant pour but direct ou indirect de promouvoir la vente de droits
d’utilisation
de biens immobiliers à temps partiel, doit clairement mentionner un tel
but.
4. Problèmes décelés
a. quant au
contenu
Certains Etats membres (Italie et Espagne) bien qu’ayant renforcé
l’obligation d’information que
pèse sur le vendeur, n’ont
cependant pas repris la totalité des éléments minimaux requis
par l’article
3 paragraphe 1 de la directive 94/47/CE et une procédure
d’infraction à été ouverte par conséquent à
leur encontre.
b. quant à l’obligation de remise du document
Le Danemark avait précisé, lors de la transposition, que cette obligation
à charge du vendeur ne
s’appliquerait que dans les seuls cas où
la personne aurait l’intention de se comporter en
consommateur au cas
où un contrat serait conclu.
Le Danemark exclue dès lors, la
remise du document dans les cas où l’intéressé a l’intention
d’utiliser ces informations dans le cadre de son activité professionnelle.
Bien que la directive 94/47/CE ne fait pas expressément mention des objectifs
poursuivis par son
article 3.1, il semblerait que ce dernier vise essentiellement
à permettre l’information des
consommateurs et non des concurrents.
Par conséquent, la Commission a décidé de ne pas engager
de procédure d’infraction à l’encontre du Danemark.
D. Le contrat
1. Texte de la directive
Aux
termes de l’article 4 premier tiret de la directive 94/47/CE «…
le contrat, qui est
obligatoirement établi par écrit, doit contenir
au moins les éléments mentionnés à l’annexe,…
»
2. Commentaires
Bien que la majorité des Etats
membres se sont contentés de transposer tel quel l’article 4 premier
tiret de la directive, certains Etats membres (Belgique, Danemark, Espagne, France,
Luxembourg et
Portugal) ont cependant prévu d’insérer de
nouveaux éléments dans le contrat.
A titre d’exemple, le
Luxembourg et la Belgique prévoient que le contrat doit indiquer qu’en
cas de
possibilité de participer à un système d’échange
ou de revente, l’acquéreur doit être averti que ladite
participation
ne donne pas la certitude que l’échange ou la revente soient réalisés
(le vendeur doit
également informer l’acquéreur quant aux
éléments inhérents au système d’échange
ou de revente
et qui sont susceptibles de limiter leurs possibilités).
La Belgique oblige également le vendeur à présenter de manière
détaillée une série d’informations
relatives à
l’administration et à la gestion du bien immobilier (tel que le choix
des gérants, la
participation aux assemblées, la contribution
aux charges exceptionnelles et les sanctions prévues
en cas de paiement
tardif). Par ailleurs, la législation belge prévoit que le contrat
devra également
mentionner la situation hypothécaire ainsi que
les droits réels existants sur le bien immobilier
Le Portugal
de son côté, insiste particulièrement sur les informations
relatives aux unités de
logement (tel que leur description précise,
la désignation des unités qui peuvent faire l’objet d’un
droit réel, le pourcentage représentée par rapport au nombre
total d’unités du complexe touristique,
etc.) ainsi que sur les
différentes garanties mises à charge du vendeur (telles que celles
assurant la
bonne administration et conservation du bien, celles protégeant
l’acquéreur quant à l’existence
d’hypothèques
ou autre droits réels grevant le bien, etc.)
3. Sanctions
. quant à la forme écrite
Si le contrat ne revêt pas la
forme écrite (tel qu’indiqué à l’article 4 alinéa
premier de la directive
94/47/CE), certains Etats membres ont décidé
de sanctionner le vendeur par la nullité du contrat
(Allemagne, Belgique,
Espagne, France, Italie et Suède).
D’autres Etats membres prévoient
à titre de sanction une amende (Finlande, Danemark, Portugal et
Royaume-Uni).
Le Portugal prévoit en outre la possible suspension de l’activité
du professionnel
pendant deux ans ainsi que la publication dans les établissements
du professionnel et dans un
journal de la décision le condamnant.
Le Danemark reste le seul Etat membre à considérer que l’absence
d’écrit entraîne l’inopposabilité
du contrat
à l’égard de l’acquéreur.
Les Pays Bas, l’Irlande
et le Luxembourg ne prévoient pas explicitement de sanctions dans leurs
mesures de transposition.
. quant au contenu
Quant au contenu du contrat
(dont tous les éléments de l’annexe de la directive 94/47/CE
doivent
figurer, selon l’article 4 alinéa premier), les Etats
membres sanctionnent l’absence d’éléments
informatifs
soit par la nullité du contrat (Allemagne, Belgique, France, Suède
et Luxembourg) soit
par une amende (Autriche, Belgique, Danemark, Espagne,
Finlande, France, Pays-Bas, Italie,
Luxembourg, Portugal, Royaume-Uni, et
Suède).
Le Portugal sanctionne également le professionnel par
une possible suspension de son activité
pendant deux ans et par la
publicité de la décision l’ayant condamné dans ses locaux
et dans un
journal.
L’Irlande reste le seul Etat membre à
ne pas préciser de façon explicite dans ses mesures de
transposition
la sanction qui frapperait l’absence d’informations (une procédure
d’infraction est en
cours à l’encontre de cet Etat membre).
E. La langue et la traduction du contrat :
1. Texte
de la directive
Aux termes de l’article 4 deuxième et troisième
tirets de la directive 94/47/CE « … le contrat et le
document visés
à l’article 3 paragraphe 1 doivent être rédigés,
parmi les langues officielles de la
Communauté, dans la langue ou une
des langues de l’Etat membre où réside l’acquéreur
ou dans la
langue ou une des langues de l’Etat membre dont il est ressortissant,
au choix de l’acquéreur.
Toutefois, l’Etat membre où
réside l’acquéreur peut imposer que le contrat soit rédigé
dans tous les
cas au moins dans sa langue ou ses langues parmi les langues
officielles de la Communauté.
… le vendeur doit remettre à
l’acquéreur une traduction conforme du contrat dans la langue ou une
des langues parmi les langues officielles de la Communauté de l’Etat
membre où le bien immobilier
est situé »
2.
Commentaires
Certains Etats membres (Autriche, Danemark, Finlande, Pays-Bas
et Royaume-Uni) ont étendu le
champ d’application de cette obligation
aux langues officielles des pays comprenant l’Espace
Economique Européen.
Il est à remarquer que la directive 94/47/CE a laissé également,
dans son article 4 deuxième tiret, la
possibilité aux Etats
membres d’imposer leurs langues officielles au contrat pour autant que
l’acquéreur conserve son droit au choix (l’Irlande, l’Italie
et l’Espagne ont opté pour la possibilité
offerte par la
directive 94/47/CE).
Cependant, des difficultés d’adaptation avec
le principe du droit au choix existent toujours pour
deux de ces Etats membres
(Irlande et Espagne) comme il sera précisé ci-après.
3. Sanctions
L’absence, dans le chef de l’acquéreur,
du droit de choisir la langue du document et du contrat est
frappée
soit par la nullité du contrat (Autriche, France, Espagne et Suède)
soit par une amende
(Autriche, Belgique, Danemark, Finlande, France, Luxembourg,
Portugal et Royaume-Uni)
En Belgique, l’acquéreur a également
le droit de demander l’annulation du contrat au cas où le
vendeur
ne lui accorderait pas le choix auquel il a droit.
Le Portugal sanctionne
le vendeur par une possible suspension de son activité (pendant deux ans)
et
par la publication dans ses établissements et dans un journal de
la décision l’ayant condamné.
L’Allemagne prévoit
deux sanctions différentes selon que l’absence du droit de choisir
la langue
affecte le document (un mois de rétractation) ou le contrat
(nullité).
Si le vendeur faillit à son obligation de fournir
une traduction du contrat, certains Etats membres
sanctionnent cette faute
soit par l’amende (Belgique, Italie, Royaume Uni, Autriche, Danemark,
Finlande et France) soit par la nullité du contrat (France). La Suède
prévoit qu’en l’absence de
traduction, l’acquéreur
a le droit de résilier le contrat. La Belgique prévoit également
la possibilité
de demander l’annulation du contrat.
4.
Problèmes décelés
a. quant au document informatif
Une procédure d’infraction a été initiée contre
la Suède pour mauvaise transposition de l’article 4
deuxième
tiret de la directive 94/47/CE.
La Suède a transposé cette disposition
en permettant le droit au choix de la langue pour le contrat
uniquement. La
Commission a considéré qu’une telle analyse de l’article
4 deuxième tiret mène à
une interprétation restrictive
par rapport à la finalité poursuivie.
L’article 4
deuxième tiret ne peut être compris que dans un sens large qui engloberait
non seulement
le particulier engagé dans un contrat avec le vendeur
(acquéreur au sens strict) mais également le
particulier non
engagé dans une relation contractuelle (acquéreur potentiel).
b. quant au contrat
Des procédures d’infraction ont été
entamées à l’encontre de l’Espagne, le Luxembourg et l’Irlande
pour transposition insuffisante des dispositions de l’article 4 deuxième
tiret.
La loi de transposition espagnole prévoit qu’aussi bien
le document que le contrat soient rédigés en
castillan ou dans
une des autres langues officielles espagnoles et ce, en fonction du lieu de la
conclusion du contrat (l’acquéreur ayant également la possibilité
d’obtenir le document et le contrat
dans la langue officielle de l’Etat
où il est résident).
Cette transposition est insuffisante au
regard de l’article 4 deuxième tiret puisqu’elle ne prévoit
pas
le droit de l’acquéreur de choisir pour le document et le
contrat la langue officielle de l’Etat dont il
est le ressortissant.
Les infractions relatives au Luxembourg et à l’Irlande concernent
la faculté que l’article 4 deuxième
tiret de la directive
94/47/CE accorde aux Etats membres d’imposer leur langue nationale au
contrat, tout en laissant le droit à l’acquéreur de choisir
un contrat rédigé dans la langue de l’Etat
dont il est
le ressortissant.
A cet effet, aussi bien la loi de transposition luxembourgeoise,
que la loi de transposition irlandaise,
ont prévu que si le contrat
est conclu avec un acquéreur ayant son domicile au Grand Duché du
Luxembourg ou en Irlande respectivement, le contrat devait être rédigé
soit en langue allemande ou
française (pour le Luxembourg), soit dans
la langue officielle de l’Etat membre où l’acquéreur
réside (Irlande).
La Commission estime qu’une telle transposition
prive l’acquéreur du choix de la langue auquel il a
droit puisque
les deux phrases insérées dans l’article 4 deuxième
tiret doivent être analysées sous
l’angle de la complémentarité
et non sous l’angle de l’exclusion.
c. quant à la traduction
Lors de la transposition, l’Espagne avait omis cette obligation à
charge du vendeur (ce grief fait
l’objet d’une procédure
d’infraction actuellement pendante).
Par ailleurs, un grief a été
retenu à charge de l’Irlande qui prévoit, dans ses mesures
de
transposition, l’obligation à charge du vendeur de remettre
une traduction du contrat en Anglais ou
en Gaélique, au choix de l’acquéreur.
La transposition irlandaise de l’article 4 troisième tiret, bien qu’irréprochable
dans le cas où le bien
immobilier se situe en Irlande ou en Angleterre,
serait insuffisante dans le cas où le bien se situerait
dans un autre
Etat membre. Dans un tel cas, et pour autant que la loi irlandaise soit applicable
au
contrat, le vendeur ne serait pas obligé de remettre à l’acquéreur
(contrairement à l’article 4
troisième tiret) une traduction
conforme du contrat dans la langue de l’Etat membre où se situe le
bien immobilier (ce grief fait l’objet d’une procédure d’infraction
pendante).
F. Les droits de rétractation et de résiliation
:
1. Texte de la directive
Aux termes de l’article
5 point 1 de la directive 94/47/CE « …l’acquéreur a le
droit :
- de se rétracter, sans indiquer de motifs, dans un délai
de dix jours calendrier à compter de la
signature du contrat par les
deux parties ou… d’un contrat préliminaire contraignant…,
- si le contrat ne contient pas les informations mentionnées aux points
a), b), c), d)1, d)2, h), i), k),
l) et m) de l’annexe au moment de la
signature du contrat par les deux parties ou… d’un contrat
préliminaire
contraignant, de résilier le contrat dans un délai de trois mois
à partir de ce moment.
Si, dans ce délai de trois mois, les
informations en question sont fournies, l’acquéreur disposera
dès ce moment du délai de rétractation indiqué au
premier tiret,
- si, à l’expiration du délai de trois mois
prévu au deuxième tiret, il n’a pas fait usage du droit de
résiliation et si le contrat ne contient pas les informations mentionnés…
de disposer, à partir du
jour suivant cette expiration, du délai
de rétractation indiqué au premier tiret »
2. Commentaires
sur le droit de rétractation
Concernant la rétractation
telle que prévue au premier tiret, la majorité des Etats membres
a prévu
le délai de 10 jours prévue à l’article
5 point 1 de la directive 94/47/CE.
Certains Etats membres ont cependant accordé
explicitement un délai supérieur à l’acquéreur.
En
effet, aussi bien l’Autriche que le Royaume Uni (qui reprend le délai
prévu dans le Timeshare Act
de 1992) permettent à l’acquéreur
qu’il puisse se rétracter dans un délai de quatorze jours.
La
Belgique a pour sa part décidé de conférer à
l’acquéreur un délai de quinze jours.
Le Portugal, qui
prévoyait un délai de rétractation de 14 jours dans son décret
de 1993, a finalement
opté pour la solution dégagée par
la directive 94/47/CE.
Finalement, la France a adopté un système
qui présente un avantage notable pour l’acquéreur. En
effet,
la législation française prévoit que l’offre du professionnel
doit être faite par écrit et
maintenue de manière irrévocable
pendant une période de sept jours. Le consommateur dispose
donc, dès
le moment où il reçoit ladite offre, d’un engagement ferme
du professionnel pendant
ladite période qui lui permet d’analyser
les différentes composantes de l’offre.
Si le consommateur accepte
l’offre du professionnel, il la renvoie à ce dernier signée.
Ce n’est qu’à
partir de l’envoi de l’offre acceptée,
que le consommateur disposera également du droit de
rétractation
de dix jours.
L’acquéreur dispose donc, par un tel système,
d’un délai plus important pour pouvoir réfléchir à
son
acquisition.
3. Commentaires sur le droit de résiliation
La résiliation, telle que précisée au deuxième tiret
de l’article 5 de la directive 94/47/CE, sanctionne
le comportement fautif
du vendeur. En effet, l’acquéreur a le droit de résilier le
contrat dans un
délai de trois mois au plus si le contrat ne contient
pas les informations indiquées dans l’annexe de
la directive au
moment de la signature du contrat ou d’un contrat préliminaire contraignant.
Bien que le droit de résiliation ne puisse pas s’exercer dans
le cas où le professionnel corrige (dans
ce délai de trois mois)
son comportement fautif, l’acquéreur disposera toujours d’un
délai de 10
jours de rétractation à partir de la cessation
de l’infraction.
La grande majorité des Etats membres ne se sont
pas écartés du prescrit de la directive 94/47/CE, à
l’exception
toutefois de la France et de l’Espagne (qui sanctionnent le comportement
fautif du
vendeur par la nullité du contrat) ainsi que de la Belgique
(qui prévoit que le droit de résiliation en
faveur de l’acquéreur
est d’un an à compter de la signature du contrat au lieu des trois
mois prévus
par la directive).
La Suède permet également
à l’acquéreur de résilier le contrat si la traduction
du contrat ne lui a pas
été remise.
Par ailleurs, l’Autriche
prévoit un système unique dans le cas où les informations
relatives au droit
de rétractation sont manquantes dans le contrat.
Le délai pour se rétracter ne commence pas à
courir,
avec la conséquence que l’acquéreur pourra se rétracter
à n’importe quel moment qui suit la
signature du contrat.
G. La notification des droits de rétractation et de résiliation
:
1. Texte de la directive
Aux termes de l’article
5 point 2, 3 et 4 de la directive 94/47/CE « si l’acquéreur
entend exercer les
droits prévus au point 1, il le notifie, avant l’expiration
du délai et d’une manière pouvant être
prouvée
conformément aux législations nationales, à la personne dont
le nom et l’adresse figurent,
à cet effet, dans le contrat…
Si l’acquéreur exerce le droit de rétractation, il ne peut
être tenu de rembourser…que les frais
qui… sont encourus du
fait de la passation du contrat et de sa rétractation…
Si l’acquéreur
exerce le droit de résiliation, il n’est tenu à aucun remboursement
»
2. Commentaires
Seuls certains Etats membres ont décidé
explicitement la manière dont l’acquéreur devrait opérer
la
notification. La notification s’opérera soit par écrit
(Allemagne et Autriche) soit par courrier
recommandé (Belgique, Italie
et Luxembourg) soit par acte notarié si le contrat est passé devant
notaire (Espagne) ou soit par coupon (France).
La France a prévu un
mécanisme original dans la mesure où l’offre du professionnel
est envoyée ou
remise au consommateur en deux exemplaires, dont l’un,
qui lui est réservé, comporte un coupon
détachable (indiquant
l’identité et le domicile ou le siège du professionnel) destiné
à faciliter
l’exercice de la faculté de rétractation.
Rappelons que le délai pour l’exercice de la faculté de
rétractation ne débute, selon le système français,
qu’à partir du moment ou l’acquéreur envoie
l’offre
signée au professionnel.
3. Doutes d’interprétation
En ce qui concerne la transposition faite de l’article 5 point 2 de la directive
94/47/CE, certains
Etats membres ont prévu des formalités particulières
telles que l’obligation de notifier au vendeur
de façon écrite
ou par recommandé.
Or, l’article 5 point 2 de la directive
ne prévoit nullement des exigences particulières de forme que
doivent revêtir les notifications de la rétractation et de la résiliation.
Cet article a uniquement trait à
la manière dont les rétractations
et les résiliations notifiées doivent être prouvées
et se limite donc à
renvoyer aux règles nationales en matière
de preuve.
Cet article est d’ailleurs libellé de manière
différente par rapport à l’article 5 de la directive 85/577
du 20 décembre 1985 (concernant la protection des consommateurs dans le
cas de contrats négociés
en dehors des établissements
commerciaux) qui prévoit explicitement la compétence des Etats
membres quant aux modalités et conditions prescrites pour les notifications.
La Commission n’a toutefois pas considéré que les exigences
de forme telle que l’écrit ou l’envoi
d’un courrier
recommandé constituent une infraction à la présente directive.
Cependant pour l’Espagne, la Commission a considéré que l’exigence
de la forme notariée pour
notifier la rétractation d’un
contrat passé devant notaire viendrait à limiter de manière
importante la
finalité de l’article 5 point 2 de la directive
94/47/CE puisqu’une telle forme de notification
empêcherait l’acquéreur
de pouvoir notifier par toute autre voie prouvable de droit national (tel
qu’un simple écrit ou un courrier recommandé).
Le grief
reproché à l’Espagne fait actuellement l’objet d’une
procédure d’infraction.
4. Sanctions
Le Grand-Duché
du Luxembourg prévoit qu’une amende sera infligée au vendeur
dans le cas où
celui-ci exigerait de l’acquéreur le paiement
de certains frais (autres que ceux liés à des actes devant
impérativement
être effectués pour la rétractation) pour pouvoir exercer
ses droits de rétractation et
de résiliation.
H.
Les avances :
1. Texte de la directive
Aux termes de l’article
6 de la directive 94/47/CE « les Etats membres prévoient dans leur
législation des mesures visant à interdire tout paiement d’avances
par l’acquéreur avant la fin de la
période d’exercice
du droit de rétractation »
2. Commentaires
Les Etats
membres ont transposé le contenu de l’article 6 de la directive 94/47/CE,
tout en
prévoyant différemment les conséquences attachées
à l’interdiction.
3. Sanctions
En cas de paiement d’avances
par l’acquéreur, l’amende à l’encontre du vendeur
est la sanction la
plus répandue dans les législations autrichienne,
belge (le remboursement à charge du vendeur
devra s’effectuer
dans les 30 jours qui suivent la notification de la rétractation de l’acquéreur),
danoise, finlandaise, française, irlandaise, italienne (suspension possible
des activités du vendeur
s’il récidive), luxembourgeoise,
portugaise (suspension possible des activités du vendeur pendant
deux
ans et publication dans ses établissements et dans un journal de la décision
l’ayant condamné),
britannique et suédoise.
La
législation espagnole prévoit comme sanction la nullité du
contrat et oblige le vendeur à
rembourser à l’acquéreur
deux fois la valeur des avances versées.
Seules deux législations
nationales (l’allemande et l’hollandaise) ne prévoient pas expressément
des
sanctions puisqu’elles se limitent à établir que le
vendeur devra rembourser les sommes perçues à
titre d’avances.
Pour ces deux Etats membres, d’autres types de sanctions découlent
toutefois de leurs systèmes
juridiques nationaux.
La Commission
a notamment analysé de façon approfondie le système allemand
qui dispose de
certains mécanismes qui protègent les consommateurs
et visent à assurer le respect de l’interdiction.
Le système
allemand protège l’acquéreur qui aurait payé une avance
à la demande du vendeur,
malgré l’interdiction. L’acquéreur
aura droit non seulement au remboursement des sommes versées,
mais
également à l’obtention d’un dédommagement en cas
de préjudice. Par ailleurs, l’acquéreur
disposera du droit
de résilier le contrat, même si le délai de rétractation
a expiré.
Le droit allemand protège également le public
de façon générale si le vendeur ne respecte pas
l’interdiction
de demander des avances. Le vendeur est passible d’encourir une interdiction
de
continuer son activité professionnelle (cette interdiction est elle-même
sanctionnée en cas de
violation par une amende).
Par ailleurs,
les associations professionnelles et les associations de consommateurs peuvent
intenter
une action en cessation à l’encontre de vendeurs qui,
contrairement à l’article 6 de la directive
94/47/CE, acceptent
ou demandent des avances.
I. La résiliation du contrat de crédit
1. Texte de la directive
Aux termes de l’article 7 de
la directive 94/47/CE « Les Etats membres prévoient dans leur
législation que :
- si le prix est entièrement ou partiellement
couvert par un crédit accordé par le vendeur
ou
- si le
prix est entièrement ou partiellement couvert par un crédit accordé
à l’acquéreur par un tiers
sur la base d’un accord
conclu entre le tiers et le vendeur,
le contrat de crédit est résilié,
sans pénalité, lorsque l’acquéreur exerce le droit de
résiliation ou le
droit de rétractation du contrat prévus
à l’article 5.
Les Etats membres déterminent les modalités
de la résiliation du contrat de crédit »
2. Commentaires
Tous les Etats membres ont transposé de manière correcte le contenu
de l’article 7 de la directive
94/47/CE.
Quant aux modalités
de la résiliation du contrat de crédit, seuls deux Etats membres
les ont
précisées. Le Luxembourg et la Belgique prévoient
que la résiliation devra s’opérer sous la forme
de l’envoi
d’un courrier recommandé.
J. La renonciation aux droits
et les exonérations de responsabilité :
1. Texte
de la directive
Aux termes de l’article 8 de la directive 94/47/CE
« les Etats membres prévoient dans leur
législation que
toute clause par laquelle l’acquéreur renonce aux bénéfices
des droits visés par la
présente directive, ou par laquelle
le vendeur est exonéré des responsabilités découlant
de la
présente directive, ne lie pas l’acquéreur, dans
les conditions fixées par la législation nationale »
2.
Commentaires
La transposition de l’article 8 de la directive 94/47/CE
a été accomplie de manière littérale par les
Etats
membres. Certaines législations nationales de transposition ont également
prévu, hormis
l’inopposabilité qui frappe l’existence
de ces clauses contractuelles, des sanctions expresses.
3. Sanctions
Ainsi,
l’Autriche, la France, le Luxembourg, la Belgique et le Portugal sanctionnent
l’existence des
clauses de renonciation aux droits et les clauses d’exonération
des obligations par la nullité de la
clause en question. Par ailleurs,
le Portugal prévoit également que le professionnel peut encourir
une suspension de son activité pendant deux ans et que la décision
l’ayant condamné soit publiée
dans ses établissements
et dans un journal.
K. Règles de droit international privé
:
1. Texte de la directive
Aux termes de l’article
9 de la directive 94/47/CE « les Etats membres prennent les mesures
nécessaires pour que, quelle que soit la loi applicable, l’acquéreur
ne soit pas privé de la
protection accordée par la présente
directive, si le bien immeuble est situé sur le territoire d’un
Etat membre »
2. Commentaires
Certains Etats membres (Allemagne,
Autriche, Danemark, Finlande, Pays-Bas, Royaume-Uni et
Suède) ont étendu
la protection conférée à l’acquéreur si le bien
immobilier se situe dans le
territoire d’un Etat partie à l’Espace
Economique Européen.
D’autres Etats membres (Belgique, France
et Luxembourg) ont décidé également d’étendre
la
protection accordée à l’acquéreur dans le cas
où le bien immobilier se situe en dehors des frontières
de l’Espace
Economique Européen :
- la France et le Luxembourg accordent cette
protection aux acquéreurs, ayant leur résidence
dans un Etat
membre de la Communauté européenne, pour autant que le contrat ait
été conclu dans
l’Etat de résidence de l’acquéreur
ou que les critères de l’article 5.2 de la Convention de Rome
soient réunis,
- la Belgique accorde la protection aux seuls acquéreurs
résidants en Belgique dans deux
situations. La loi belge s’appliquera
si le contrat est conclu en Belgique ou si le contrat, bien que
non conclu
en Belgique, répond aux critères de l’article 5.2 de la Convention
de Rome.
Par ailleurs, et bien que la directive 94/47/CE ne se soit pas
penchée sur des questions touchant au
choix des juridictions dans les
contrats portant sur un droit d’utilisation à temps partiel, certains
Etats membres ont décidé d’insérer dans leurs mesures
de transposition des textes visant à protéger
l’acquéreur.
A cet égard, trois Etats membres (la Belgique, l’Espagne et la France)
ont édicté des sanctions dans
le cas où le contrat entre
l’acquéreur et le vendeur prévoirait une clause d’attribution
de
compétence.
L’Espagne sanctionne de nullité toute
clause qui attribuerait la compétence à un tribunal arbitral
sauf si la compétence est dévolue au Système Arbitral de
la Consommation ou si la composition du
tribunal en question est paritaire
(représentants des entreprises et représentants des associations
de
consommateurs).
La France et la Belgique, sanctionnent également
de nullité toute clause attributive de compétence à
des
tribunaux d’un Etat non membre à la Convention de Bruxelles de 1968
ou à la Convention de
Lugano de 1988, lorsque soit l’acquéreur
réside en France ou en Belgique respectivement soit le
bien est situé
dans un Etat signataire aux dites Conventions.
3. Problèmes
décelés
L’Irlande n’a pas transposé l’article
9 de la directive 94/47/CE.
Les lois de transposition espagnole, portugaise
et italienne limitent la protection conférée à
l’acquéreur
par l’article 9, dans les seuls cas où le bien immobilier est situé
sur leurs territoires
respectifs.
Or, la finalité de l’article
9 de la directive 94/47/CE est d’assurer, dans le cas où un contrat
est
soumis à un droit d’un Etat non membre de la Communauté
européenne, que tout acquéreur
(indépendamment du fait
qu’il soit résidant ou ressortissant d’un Etat membre) puisse
bénéficier de
la protection de la directive lorsque le bien
immobilier est situé sur le territoire de n’importe quel
Etat
membre.
Les dispositions légales adoptées par l’Espagne,
le Portugal et l’Italie s’expliqueraient par le fait que
les juridictions
des ces Etats membres auraient difficilement à connaître (en fonction
des règles
traditionnelles de droit international privé) des
contrats portant sur des droits relatifs à des biens
immobiliers situés
en dehors de leurs territoires respectifs.
En effet, la Convention européenne
concernant la compétence judiciaire et l’exécution des décisions
en
matière civile et commerciale de 27 septembre 1968, prévoit
en son article 16 qu’en matière de droits
réels et de droits
de créance immobiliers la compétence des tribunaux de l’Etat
contractant, où
l’immeuble est situé, est exclusive.
Cependant, la nature même d’un contrat portant sur un droit d’utilisation
à temps partiel d’un bien
immobilier est bien complexe.
La
Cour de justice à récemment constaté dans l’affaire
Travel vac/Antem Sanchis (C-423/97 du 22
avril 1999) que le contrat qui lui
était soumis en l’espèce pouvait relever aussi bien du droit
d’utilisation d’un immeuble que de la fourniture de services distincts.
Etant donné que ces services
portaient sur une valeur supérieure
à celle du droit d’utilisation du bien immobilier, la Cour a considéré
qu’un tel contrat ne devait pas être considéré comme
un contrat portant principalement sur des droits
relatifs à des biens
immobiliers.
Il n’est donc pas exclu qu’un tribunal d’un
Etat membre se prononce sur un litige concernant un contrat
portant sur un
droit d’utilisation à temps partagé d’un bien immobilier
situé dans un autre Etat membre.
La Belgique limite également
la protection de l’acquéreur lorsque le bien immobilier est situé
sur le
territoire d’un autre Etat membre de la Communauté européenne
que le sien. En vertu de la
législation belge, seul l’acquéreur
résidant en Belgique peut bénéficier de la protection de
l’article 9
de la directive 94/47/CE.
Le Luxembourg restreint également
la protection de l’article 9 de la directive aux seuls acquéreurs
résidants dans le Grand Duché, dès lors que le bien est situé
hors du territoire ducal. Cependant, la
loi luxembourgeoise prévoit
que si le contrat est conclu au Grand Duché, la protection de l’article
9
de la directive sera accordée à l’acquéreur non
résidant au Luxembourg.
Les autorités luxembourgeoises ont fait
part récemment aux services de la Commission de leur
intention de modifier
la loi de transposition afin de se conformer pleinement à la finalité
poursuivie
par l’article 9 de la directive 94/47/CE.
III. REFLEXIONS QUANT A UNE ADAPTATION FUTURE DE LA DIRECTIVE
Les problèmes
vécus par les consommateurs dans leurs rapports avec les promoteurs et
vendeurs de
droit d’utilisation à temps partiel de biens immobiliers
ont continué à se poser après l’adoption de la
directive
94/47/CE. A cet égard, les services de la Commission responsables pour
la politique des
consommateurs ont été destinataires d’un
nombre important de plaintes individuelles (24% des
plaintes reçues
par les services de la Commission en 1998), ainsi que de nombreux courriers
émanant des parlementaires européens.
De même, le rapport
de 1998 sur les activités des euroguichets des consommateurs, fait état
de
presque quatre mille plaintes ou demandes d’informations relatives
au secteur du droit d’utilisation
à temps partiel de biens immobiliers
( à signaler que pour le seul euroguichet de Montpellier, plus
de la
moitié (52%) des cas traités en 1998, concernaient ce secteur).
Cependant, la très grande majorité de cas rapportés aux instances
européennes fait part d’une série
de problèmes et
de situations que la directive 94/47/CE ne permet pas à l’heure actuelle
de
résoudre.
En effet, les cas qui ont été rapportés
font état essentiellement d’agissements unilatéraux de la part
des vendeurs qui, postérieurement à la conclusion du contrat, modifient
ou n’exécutent pas leurs
obligations contractuelles. Il s’agit
essentiellement de l’imposition à l’acquéreur de charges
annuelles différentes de celles initialement prévues dans le contrat,
de l’impossibilité pour
l’acquéreur de revendre son
droit alors que ce droit était stipulé, du non suivi par le vendeur
des
demandes de réservations ainsi que de l’absence d’inscription
aux systèmes d’échanges ou de
revente prévus.
La situation de l’acquéreur est rendue plus précaire puisque
souvent de nombreuses compagnies
responsables pour la gestion des biens immobiliers
interviennent alors qu’elles ne sont pas
formellement parties contractantes
au contrat initial. Cette situation rend encore plus difficile pour
l’acquéreur
le fait de faire valoir ses droits légaux ou contractuels.
Or, la directive
94/47/CE ne protège le consommateur que dans certains domaines bien précis
tels
que notamment, l’obligation à charge du vendeur de fournir
préalablement à la conclusion du
contrat un certain nombre d’informations
précises, l’octroi à l’acquéreur des droit de rétractation
et
de résiliation et l’interdiction faite au vendeur de demander
des avances pendant la période de
rétractation.
Il est vrai
que certains Etats membres (comme le Portugal) ont décidé d’accroître
sensiblement la
protection des consommateurs et présentent dès
lors une législation qui semble répondre aux
nouveaux problèmes
et situations issus de la pratique.
Toutefois, force est de constater également
que la grande majorité des Etats membres n’a pas utilisé
les possibilités offertes par la clause minimale contenue dans l’article
11 de la directive 94/47/CE et
que par conséquent, la protection des
consommateurs reste limitée à celle qui est prévue par la
directive.
Par son article 153, le Traité prévoit que la Communauté
doit veiller à la promotion des intérêts des
consommateurs
ainsi qu’à leur assurer un niveau élevé de protection.
Les mesures d’harmonisation
minimale que représentent les directives,
restent l’un des moyens pour parvenir à ces objectifs.
L’article
153 crée une dialectique entre l’action communautaire et l’action
nationale.
Le principe de subsidiarité, auquel est soumis l’action
communautaire en matière de protection des
consommateurs, demeure un
concept évolutif, dynamique, d’application souple et pragmatique.
Le
protocole sur l’application des principes de subsidiarité et
de proportionnalité annexé au Traité
d’Amsterdam
consacre cette vision dynamique qui doit caractériser la subsidiarité.
En fonction de ce principe, pour qu’une action de la Communauté soit
justifiée, il faut que ses
objectifs ne puissent pas être réalisés
de manière suffisante par l’action des Etats membres et qu’ils
puissent être mieux réalisés par une action de la Communauté.
Par conséquent, lorsque des mesures communautaires prises semblent insuffisantes
pour atteindre
un objectif, une nouvelle mesure communautaire ne se justifierait
pas si l’action des Etats membres
parvenait d’elle-même à
la finalité poursuivie.
Or, force est de constater, que les insuffisances
de la directive 94/47/CE se retrouvent également
dans la majorité
des législations nationales et se répercutent dès lors, sur
les consommateurs.
Devant un tel constat, et à la lumière du
principe de subsidiarité, il faut se demander si une nouvelle
action
communautaire, sous forme d’une modification de la directive actuelle, ne
devrait pas être
envisagée.
Afin de protéger et de
répondre pleinement aux attentes du consommateur, il semble que deux
grands axes d’intervention devraient être étudiés à
savoir, d’une part, étendre les catégories de
contrats
couverts par la directive 94/47/CE et, d’autre part, prévoir une protection
plus étendue par
rapport à celle qui est actuellement prévue
par la directive.
A. Les catégories de contrats couverts
1. La durée du contrat
Dans la deuxième partie
de ce rapport, il a été indiqué que la majorité des
Etats membres a décidé,
lors de la transposition, de prévoir
le même champ d’application que la directive 94/47/CE. Les
mesures
de transposition nationales ne s’appliquent dès lors, qu’aux
seuls contrats conclus pour au
moins trois ans.
La durée minimale
de trois ans prévue par la directive 94/47/CE se justifiait notamment par
le souci
de faciliter la stabilité du marché (COM (92)220 du
13 mai 1992). Par conséquent, la protection
prévue par la directive
n’était pas accordée aux acquéreurs souhaitant effectuer,
dès leurs
acquisitions, des opérations de spéculations.
Or, la Commission a constaté que les professionnels et les promoteurs mettent
actuellement sur le
marché de nouveaux contrats portant sur des droits
d’utilisation à temps partiel mais conclus pour
une durée
inférieure à trois ans, ce qui souvent semble n’être
qu’une manière de contourner les lois
de transposition.
A
titre d’exemple, les services de la Commission ont eu récemment connaissance
de la
commercialisation en Espagne (postérieurement à l’adoption
de la loi espagnole 42/98) de
nouveaux produits qui échapperaient en
principe au champ d’application de la directive 94/47/CE.
Pour pouvoir
bénéficier de ces nouveaux produits, le consommateur doit adhérer
à un Club qui,
moyennant paiement d’une cotisation annuelle, lui
permet d’utiliser lesdits produits pendant une
période déterminée
par année et ce, pendant 35 mois.
A la fin des 35 mois d’appartenance
au Club, les membres ont la possibilité soit de renouveler
successivement
leur adhésion au Club (chaque renouvellement comprenant une durée
de 35 mois)
soit d’acquérir un droit d’utilisation à
temps partiel auprès du Club.
Or, du fait de leur durée initiale
à 35 mois, les consommateurs seraient dépourvus de la protection
de la directive 94/47/CE, ce qui laisse croire que ces contrats ont finalement
pour objet de
contourner la législation.
Afin d’obtenir de
plus amples renseignements sur la nature et le fonctionnement de ces nouveaux
produits, les services de la Commission se sont adressés à une société
qui commercialise de tels
produits
Les services de la Commission n’ont
pas reçu de réponses satisfaisantes, eu égard aux exigences
de
la directive
Faudrait-il dès lors revoir la limitation du champ
d’application de la directive par rapport à
la durée du
contrat, en vue de pouvoir réglementer sous un cadre unique tous les contrats
ayant pour objet un droit d’utilisation à temps partiel de biens immobiliers
?
2. La période annuelle d’utilisation
En prescrivant
une période annuelle d’utilisation de sept jours au moins, (en raison
du fait que la
semaine était la période d’utilisation la
plus largement répandue dans toutes les formes de
multipropriété
(COM (92)220 du 13 mai 1992)), la directive 94/47/CE a également laissé
sans
protection les acquéreurs qui concluraient un contrat, portant
sur un droit d’utilisation à temps
partiel, dont la période
annuelle d’utilisation serait inférieure à une semaine.
La majorité des Etats membres a décidé, afin d’étendre
au maximum la protection, soit de couvrir
tous les contrats portant sur un
droit d’utilisation à temps partiel indépendamment d’une
quelconque
période minimale annuelle d’utilisation, soit d’interdire
des contrats portant sur une période
inférieure à sept
jours.
Seuls les Pays-Bas, l’Irlande et l’Italie ont suivi l’approche
de la directive, laissant ainsi sans
protection les acquéreurs de périodes
de jouissance inférieures à sept jours.
Certaines législations
nationales ne pourraient pas, par conséquent, apporter une protection
suffisante aux acquéreurs pour des contrats qui prévoiraient une
période d’utilisation inférieure à
sept jours (tel
qu’un droit d’utilisation portant sur six jours et prévoyant
un jour destiné à l’entretien
du bien).
Faudrait-il
que les limitations apportées à la période annuelle d’utilisation
soient revues afin
d’étendre la protection de la directive à
tous les contrats portant sur un droit d’utilisation à
temps partiel
de biens immobiliers ?
B. Une protection plus large
1.
Vers un droit de rétractation plus étendu
La proposition
originale de la Commission (JOCE n° C222/5 du 29 août 1992) prévoyait
d’accorder
à l’acquéreur un droit de rétractation
de 14 jours à partir de la signature du contrat. Cette
proposition
allongeait même le délai de rétractation à 28 jours
à partir de la signature du contrat si le
droit de jouissance était
exercé dans un Etat autre que celui de la résidence de l’acquéreur.
Ces délais se justifiaient essentiellement par le fait que les contrats
portant sur des droits
d’utilisation à temps partiel d’un
bien immobilier sont pour leur grande majorité conclus en période
de vacances (c’est à dire à un moment où l’acquéreur
ne dispose pas pleinement de tout son temps
et de sa « sérénité
» pour bien réfléchir à son acquisition) et que le
bien immobilier est souvent situé
dans un Etat dont la législation
est différente de celle de l’acquéreur.
La solution finalement
adoptée par la directive 94/47/CE est celle d’accorder à l’acquéreur
le droit
de se rétracter notamment dans les dix jours qui suivent la
signature du contrat.
Certains Etats membres ont cru bon d’élargir
cette durée soit à quatorze jours (Autriche et Royaume
Uni)
soit à quinze jours (Belgique) suivant la conclusion du contrat.
Les
plaintes qui sont adressées à la Commission font souvent état
de conclusions de contrats
extrêmement hâtives laissant bien souvent
l’acquéreur dans l’impossibilité sereine d’obtenir
sur
place des réponses à ses demandes d’information.
Or, l’importance des jours qui suivent la conclusion du contrat est fondamentale
puisque
l’acquéreur va décider du maintien ou non de son
acquisition et ce, en fonction notamment des
réponses que formulera
le vendeur aux différentes demandes de renseignements adressées
par
l’acquéreur.
Faudrait-il par conséquent étendre
le droit de rétractation (à l’instar de l’Autriche, de
la
Belgique et du Royaume-Uni) afin de donner à l’acquéreur
la possibilité de mieux apprécier
les obligations des contrats
conclus et des droits y afférents ?
2. De nouvelles garanties
contractuelles
Bien que la directive 94/47/CE ait prévu (en son
point d5 de l’annexe) à charge du vendeur
certaines garanties,
celles-ci demeurent cependant insuffisantes pour assurer le respect de ses
différentes obligations.
Ce n’est que dans les cas où le
droit d’utilisation concerne un bien en construction, que la directive
94/47/CE prévoit que le vendeur doit fournir des garanties relatives au
bon achèvement du bien et,
en cas de non achèvement, des garanties
relatives au remboursement des sommes payées.
Cependant, la directive
94/47/CE n’a pas prévu de garanties qui couvriraient d’autres
situations
dans lesquelles le vendeur serait responsable de ses manquements
(seuls l’Espagne, le Portugal et la
Belgique ont décidé
de prévoir à charge du professionnel de nouvelles garanties).
Les contrats visés par la directive 94/47/CE présentent, par ailleurs,
une particularité qui pourrait
renforcer l’idée de mettre
en place ultérieurement de nouvelles garanties à charge du vendeur.
24
En effet, l’exécution des obligations de chaque partie contractante
diffère considérablement dans le
temps puisque si bien l’acquéreur
doit régler généralement la totalité du prix dans
le mois qui suit la
signature du contrat, le vendeur quant à lui, n’exécutera
ses prestations qu’ultérieurement.
Considérant également
que les prestations du vendeur s’étalent sur de très longues
périodes, il
pourrait être utile de prévoir que le vendeur
puisse justifier de moyens suffisants visant à garantir
ses obligations
contractuelles.
Un tel système a déjà été
prévu par le législateur communautaire pour d’autres contrats
où
l’exécution des prestations des parties n’est pas
concomitante dans le temps. La directive 90/314/CE
du 13 juin 1990, concernant
les voyages, vacances et circuits à forfait, prévoit dans son article
7 que
le vendeur doit pouvoir justifier des garanties suffisantes propres
à assurer, en cas d’insolvabilité ou
de faillite, le remboursement
des fonds déposés et le rapatriement du consommateur.
Bien que
le système prévu par la directive 90/314/CE ne concerne que deux
situations bien définies,
certains Etats membres (tels que la Grèce
et le Portugal) ont décidé, lors de la transposition de cette
directive, d’étendre le champ d’application de l’article
7 à l’ensemble des obligations contractuelles
du vendeur.
Faudrait-il dès lors, prévoir de nouvelles garanties contractuelles
à charge du vendeur ou un
système similaire à celui instauré
par la directive 90/314 ?
3. Prise en compte des techniques de commercialisation
utilisées
Le principe de l’interdiction des avances, telle
que prévu par l’article 6 de la directive 94/47/CE,
s’explique
notamment par plusieurs facteurs à savoir, premièrement l’existence
dans le secteur de
pratiques commerciales agressives, deuxièmement
le souci de garantir, sans pressions, le droit de
rétractation à
l’acquéreur et troisièmement éviter les problèmes
pratiques que supposent les
remboursements des sommes versées à
titre d’acompte.
Des exceptions au principe de l’interdiction des
avances pourraient être envisagées dans certains cas
où,
la négociation et la conclusion du contrat se déroulent à
l’abri des pressions ou des pratiques
agressives du vendeur. Tel serait
par exemple, le cas d’un consommateur qui se rend de son propre
gré
chez le vendeur afin d’entamer les premiers pourparlers et conclu finalement
un contrat avec ce
dernier. Dans un tel cas, les contraintes seraient sensiblement
moindres dans le chef de l’acquéreur
pour exercer le droit de
rétractation.
Pour remédier aux difficultés pratiques
liées au remboursement d’acomptes détenus par le vendeur,
il pourrait être mis sur place un système de dépôt d’acomptes
auprès d’un fiduciaire (par exemple
une institution de crédit)
qui, en cas d’exercice du droit de rétractation par l’acquéreur
dans les
délais, aurait l’obligation légale de se dessaisir
immédiatement des sommes au profit de celui-ci.
Faudrait-il dès
lors s’interroger sur l’opportunité d’apporter des exceptions
au principe de
l’interdiction des avances ?
